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我买房时签订的房屋买卖合同，对买方行使合同的单方解除权有诸多限制，房产这种限制都体现在哪些方面呢以后我应当怎样防范风险呢？

合同纠纷 2018-07-28 13:57 人浏览

共3位律师解答

合同签订后通常就会生效，签订合同双方签订合同时需要审查合同，审查合同公章与签字人的身份，确保合同是有效的。在合同签订时进行公证或律师见证，从而减少风险。

合同纠纷律师团队
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2018-07-28 13:41

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(一)延期交付房屋。　　到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。　　
(二)开发商开发手续不全导致合同无效。　　开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。　　
(三)开发商未经购房人同意擅自变更设计。　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。　　
(四)房屋面积误差超过3%。　　如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。　　
(五)房屋质量不合格导致严重影响使用。　　
(六)房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。　　开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、根据2014年3月15日生效的《消费者权益保护法》第五十五条的规定，开发商存在欺诈行为，开发商应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。　　
(七)迟延办理房屋所有权登记。　　根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。　　
(八)按揭合同办理不下来。　　因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。　　
(九)在建工程转让。　　开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。

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2018-07-28 13:49

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关于房屋买卖合同，需要具体判断您是以自己的名义与买房人签订的还是作为代理人以被代理人的名义与买方签订的，这涉及到合同效力的判断。如果您是以自己的名义与买方签订合同，那么您就不是代理人，您和对方签订的合同是有效的，对方没有按照合同约定付款的，构成违约，您可以要求对方承担违约责任并且要求解除合同。
但是如果您确实是代理人，并且是以被代理人的名义与买方签订的合同，没有委托书并不一定影响代理权，如果根据外观进行判断，对方相信您是有代理权的，那么买卖合同依然有效。
这时如果买方违约的，那么可以要求对方赔偿以及解除合同的就不是您，而是委托人。您作为被委托人在没有获得委托人授权的情况下是不能自行决定解除合同的。

法律快车咨询顾问

2018-07-28 13:57

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