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我看中了一套房子，价格在接受范围内。但现在该房屋存在以下问题，1、卖房人12年购买该房屋，缴纳了首付款后，办理了银行按揭贷款，但卖房人至今未缴纳契税等，故至今未取得房产证。2、卖房人已欠缴银行按揭贷款近1年，无力缴付。3、卖房人为生意人，其其他债权债务不详。请问有哪些法律风险？如何规避？如何做到安全过户？具体操作办法？敬请律师帮忙答疑解惑谢谢！办理了银行按揭贷款，其其他债权债务不详。请问有哪些法律风险？如何做到安全过户？

债权债务 2019-06-30 18:36 人浏览
共2位律师解答
  • 二手房按揭贷款基本操作流程　　
    1、确定按揭服务公司和贷款方案　　借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。　　
    2、查询公积金(如需公积金贷款)　　与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。　　
    3、签定房屋买卖合同　　借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。　　
    4、准备贷款资料，审核贷款资质　　按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。　　
    5、签贷款协议，公证，保险　　按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。　　
    6、办理房屋过户和抵押手续　　借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。　　
    7、办理房产证和抵押证明　　贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。　　
    8、银行放款　　银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
    平台法律顾问团队律师
    平台法律顾问团队
    官方

    2019-06-30 18:31

    咨询我

  • 贷款银行不是买卖合同法律关系的主体，不受买卖合同的约束，仅受到借款抵押合同的约束。
    如果银行逾期放款，则不论买方是否存在过错，均应承担违约责任。
    律师建议以银行贷款支付房款的条款做如下约定：
    买卖双方赴交易中心办理产权过户后，在取得买方名义下的房地产权证和抵押权证并送至贷款银行后，由贷款银行按照贷款合同约定的方式直接支付到卖方提供的银行账号上，房款期限以贷款银行规定为准，银行发放贷款日即是买方支付房款日，支付房款日不再另行约定。
    根据《合同法》第六十五条的约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。这一条款约定的是“由第三人履行的合同”。
    因为合同关系是建立在买方和卖方之间的双方法律关系，而约定由第三人履行就构成买方支付房款的一种义务，不论买方是否对第三人的逾期款是否存在过错，只要是第三人也就是本案中的银行没有履行义务、迟延履行或者瑕疵履行，根据合同相对性的原则，均需要由买方向卖方承担违约责任。
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    2019-06-30 18:36

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