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本人今年上半年2月14号买了无锡东站蓝光可可蜜园的期房，交房时间为2016年4月30日，房子是靠近马路边上的，当初本人非常不同意买靠近马路边上的房子，因为汽油味和噪声污染的问题，而我妻子在开盘促销那天独自一人去看房，经不起业务员的精心策划与忽悠，看着别人交了定金，自己也交了定金，而且是靠马路边的房子，交了定金也不告诉我，第二天我才知道我妻隐瞒我交了定金，我说买房子可以买，但我不同意买靠近马路边的，立即打电话要求换房子，可开发商那边表示中间的房子（不靠近马路的）暂时没有开盘，要等半年后才开卖，换不了房，我只好再三要求退定金，可是黑心开发商就是不退，而且旁边的销售经理还拍着胸脯说:“不要退了，放心吧，你的房子价钱值，绝对不会跌价，半年后肯定会涨，不涨找我，跌了我赔！后来他们又紧逼我们早点去交首付，在他们始终不退定金的情况下，我们没办法只好拖到后来还是交了首付，因为这件事情，我跟妻也大吵了一架，闹到快要离婚的地步！因为必竟自己要长期住的房子靠在马路边环境不好，住的不舒适！我恨死了这个开发商，给我办贷款服务也是不好，还要我们请假自己去办贷款，70平米50万的房子，首付了15万，公绩金贷款了30万，还有5万他叫我们办组合贷款，我们跑了很多冤枉路，结果公绩金贷款办好了，还有5万商业贷款手续繁多，请假的时间也不够，一时没办好！后来我母亲身体不好又住院了，欠开发商的5万元钱他们限二个月内要还清，可是至今还没凑够钱，如今半年过去了，房子跌价了，当初是他们不退还我的定金，而且还保证房子不会跌价，跌了他们负责，如今同样像我们那套房现在他们只卖40多万，不超过45万！真是气死我了，现在他们不承认当初说过保证房子不跌价这段话，真后悔当初忘记录音这段话！现在降价了，开发商不但不对我负责，反而发律师函寄给我，要求我还5万欠款之外，还要赔偿违约金大概2万左右，可我觉得很委屈，现在我想跟开发商谈，违约金我是绝对不会付的，欠他们的5万元钱我不想全还，或者少还一点，必竟是他们骗我们在先....???我想请教律师4个问题:1.我可不可以用法律保护自己，把剩余的5万少付一点，付3万或4万，不付违约金！行不行？2.当初买房交定金是我妻一人交的，我没去，第二天又不给退，买房是大事，开发商不经过丈夫同意，设圈套忽悠我妻交了定金不肯退，合不合法？有没有责任？3.如果我当初录音了销售经理的那番话（不涨价找我，跌价我赔之类的话），对我有没有法律用途？4.怎样才能把我的损失降到最低？如果跟开发商谈不好，今后我下班后就去打扰他们开盘做生意，破坏他们与新客户交流，降低开发商的信誉和名声，我这样做好不好？起不起作用？我想跟开发商谈，不付违约金！2.当初买房交定金是我妻一人交的，有没有责任？

合同纠纷 2019-05-22 16:32 人浏览

共4位律师解答

买房要注意开发商延迟交房的抗辩事由，　　
一、买房要注意开发商延迟交房的抗辩事由　　
(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。　　所谓“不可抗力”，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。　　根据我国法律的规定，如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的，开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定，即使双方在合同中没有进行约定，当遇到不可抗力事件时，开发商仍可直接引用法律条款来免责。　　开发商常常对“不可抗力”作扩大解释，比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意，下雨下雪都是自然现象，如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的，这些事件均是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。　　
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。　　商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，以各种方式通知购房者收房，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”，在产生纠纷起诉到法院的时候，开发商以已经交房为理由抗辩，使购房者陷入被动。　　为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。　　
(三)诉讼时效。　　在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。　　
二、开发商延期交房要分情况处理　　
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。　　
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

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2019-05-22 16:06

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

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2019-05-22 16:10

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逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　
二、开发商延期交房要分情况处理　　
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。　　
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

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2019-05-22 16:32

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房产证没办开发商跑了，购房业主可以去当地政府反映维权的。
一、按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定来确定，也就是“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
二、在没有约定的情况下，开发商延迟办理产权证的时间超过90天的，业主完全可以追究开发商的违约责任，也就是追究逾期办理产权证的违约金，如果合同中没有约定逾期违约金的标准，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、根据相关司法解释，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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2019-05-22 16:30

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