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律师您好，我想买房子，可房东是小产权房子，要准备一些什么资料才合法，免得以后有什么纠纷

房产纠纷 2019-08-08 22:33 人浏览

共4位律师解答

小产权房是什么意思？
目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
小产权房与一般的商品房的不同之处主要在于：

1、小产权房屋买卖不受国家法律保护;而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护；

2、小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证;而商品房由国家颁发产权证，国有土地使用证、契税证；

3、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利，商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利；

4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，而购买商品房可以办理按揭贷款等。
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小产权房交易买卖的风险
第一，法律风险
因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护。
第二，政策风险
若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。
第三，转让风险
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值有很大影响。

法律快车咨询顾问

2019-08-08 22:11

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常见的买房纠纷有哪些　　
一、常见的买房纠纷有哪些　　
1、逾期交付房屋引起的纠纷　　上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。　　
2、逾期办理过户手续引起的纠纷　　上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续。上家不过户时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。　　
3、要求返还定金引起的纠纷　　按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的。　　如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。　　
4、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷　　要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。　　
5、因“黑白合同”引起的纠纷　　“黑白合同”又称阴阳合同，指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。　　在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。　　
6、因户口迁移引起的纠纷　　房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

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2019-08-08 22:17

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国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

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2019-08-08 22:33

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如何避免房屋产权纠纷，　　弄清房屋产权是买卖房产的“必修课”，只有产权清晰的房产才能顺利上市交易。防范产权纠纷需要先确定房屋的具体产权是否有限制。　　
(一)产权交易是否有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。　　
(二)承租人有优先购买权利。在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。　　
(三)注意房屋用途限定。买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或办公，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公，就只能望“房”兴叹了。　　
(四)房改房成本价未补足。1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间的差价。　　
(五)市民不能买集体土地房屋。根据国家政策规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。　　
(六)乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。目前，很多城中村的房屋以较低的价格吸引城市居民购买，声称可以办理房产证。而实际上，此类房产证是乡村集体发放的，不具备上市交易的条件。这类房屋一旦遇到纠纷或拆迁问题，购买者权益很难得到保障。　　
(七)长期未办房产证的房子。如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。　　此外，在房屋买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

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2019-08-08 22:30

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