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开发商要销售地下车位有预售许可证，但购房 合同中对地下车位专属权只字未提，未有任何说明，许多案例说明象这种情况产权应属全体业主所有。但开发商只出具预售许可证，未出具所有权证，是不是有了预售许可证，产权就属开发商了吗？但购房合同中对地下车位专属权只字未提，是不是有了预售许可证，产权就属开发商了吗？

综合法律 2019-07-12 09:37 人浏览

共4位律师解答

购房基本知识
一、有效的房屋买卖应具备的条件根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律或者社会公共利益。有效的房屋买卖必须具备上述条件，主要包括：
1、主体合格
（1）、双立当事人应具有相应的民事行为能力；
（2）、房屋买卖的出卖人必须是房屋所有人。
2、双方当事人签订房屋买卖合同的意思表示真实
3、房屋买卖合同的内容合法。
4、房屋买卖合同的形式合法。房屋买卖合同必须要有书面契约，并且要办理登记手续。
二、无效的房屋买卖行为无效的房屋买卖主要有以下形式：
1、违反法律、政策的房屋买卖。
（1）违法的房屋买卖。是指违反法律规定或以合法手段撩非法目的所进行的房屋买卖。
（2）违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
（3）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖
（4）违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的情形下的房屋买卖。
（5）享受政府或单位优惠补助购建的房屋，违反5年禁卖期的规定或侵犯原产权单位优先购买权的规定所进行的房屋买卖。
（6）其他违反法律或政策规定的房屋买卖。
2、双方当事人不具备主体资格的房屋买卖
（1）未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。
（2）房屋出卖人不是房屋所有权人。
（3）共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。
（4）委托代理人超越代理权或无代理权而代理被代理人买卖房屋，且事后没有得到追认的。
（5）其他不符合主体资格的房屋买卖。
3、意思表示不真实的买卖。一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危订立房屋买卖合同的
4、违反法定形式的房屋买卖。一般是指没有采取书面合同形式或未办理产权过户手续的房屋买卖。但一般情况下如买方已支付购房款并已实际使用房屋，而且没有其他违法行为，则认定为有效，而应补办有关手续。
三、房屋买卖合同应具备的条款
1、当事人的名称或者姓名和住所。
2、标的：主要指房屋的基本情况。
3、数量：主要指房屋建筑面积和使用面积、公摊面积。
4、价金：主要指买卖双方确定的房价。
5、交付方法、交付期限、交付地点：主要指房屋购房款的支付方式、支付期限以及房屋交付的方式、期限等内容。
6、违约责任。
7、解决争议的方法。

法律快车咨询顾问

2019-07-12 09:12

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商品房买卖合同一般是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售是商品房销售的方式之一，与商品房现售相比，有以下区别：
1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；
2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；
3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款；
4、在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。

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2019-07-12 09:19

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若开发商违约，购房人想要解除购房合同，有如下步骤：
1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房；第二经过催告；第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权（当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外）。
并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

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2019-07-12 09:37

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房屋遇到拆迁而要向开发商征收的时候，往往会与开发商签订相应的合同，维护好个人的拆迁协议。房屋拆迁协议的签订步骤：
1、所有人(承租人)选择评估机构;
2、公有住宅承租人需购买房改房的，在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;
3、房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;
4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;
5、双方当事人签字、盖章。
6、承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。
7、承诺时限：符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。

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2019-07-12 09:23

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