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在房屋买卖交易中，双方当事人未进行房产过户登记就实行了交付，后由于地价上涨，原房主表示反悔，遂提出收回原房产。在实践中，由于登记为对抗要件，房屋交易为一要式行为，故法院回判决合同无效，原所有人收回房产。但是这有明显有违诚实信用这一帝王原则。我想知道到底是诚实信用重要还是登记要件重要。法院在时间中是如何调节着二者的冲突的[em07][em07]

诉讼 2018-08-07 14:42 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同被确认无效的情况有：
1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

法律快车咨询顾问

2018-08-07 14:31

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《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
由于房子尚未办理过户手续，因此该房仍然属于甲所有。但是房屋所有权未转移不影响合同的效力。

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2018-08-07 14:34

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如果是商品房，开发商卖了房反悔后又卖给第二买家，这属于一房二卖，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。如果是二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则“有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失。
”

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2018-08-07 14:42

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