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乙方通过中介与我签订二手房买卖合同，房屋价格136万，已交付3万元定金给中介公司，合同约定如果乙方终止合同则定金不退，现在乙方反悔不买了，我像中介要回三万元定金合理吗？中介现在不给我怎么办？合同约定如果乙方终止合同则定金不退，我像中介要回三万元定金合理吗？中介现在不给我怎么办？

房产纠纷 2019-07-02 06:46 人浏览

共4位律师解答

并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

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2019-07-02 06:22

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根据《担保法》的规定，如果收定金一方违约的，要双倍返还定金。
　　《担保法》
　　第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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2019-07-02 06:29

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法律效力上说，商品房认购书中约定定金，对于买卖双方都具有同等约束力，但是实际上购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段，购房者仅对房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。
因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同;未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同;未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。
我国法律规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”目前的定金纠纷主要是因为开发商的行为没有统一的规范，多数情况是先交定金、签协议，后看合同，而合同中又包含一些由开发商自己拟订的附加条款。　　
二、买房时注意定金与订金区别
定金是指在债权债务关系中，为证明债的成立和保证债的履行，一方当事人在债务未履行之前，先行交付另一方当事人一定数额的货币。定金是债权担保的一种形式，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
订金不具有定金的性质，一般情况下，交付订金的视作交付预付款。“订”的含义是订立、预订之意。通常人们把购房合同的订金划分为预付款,意思指购房者怕看中的房子不能买到而交的预订的钱,可以理解为一种预付款行为,合同确立、履行时预付款要充抵价款,合同不成立时预付款应当返还。

法律快车咨询顾问

2019-07-02 06:37

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签订合同事后可以反悔吗？在二手房交易中，难免会出现一些在二手房合同签订后买方反悔的情况，譬如买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔等情形。　　签了二手房买卖合同后买家反悔怎么办？　　
一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。　　房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。　　律师观点：签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察；其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。　　
二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。　　二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。　　律师观点：房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。　　对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任；但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。　　由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。　　在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备；房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。　　
三、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。　　从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。　　律师观点：《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。　　如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时，买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失(注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。　　
四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。　　二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。　　律师观点：国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素后再作出主观判断，客观上存在同意发放贷款和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付房款时，应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。　　房屋买卖合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。

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