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我于2003年6月购买了沙区一楼盘，从接房后该房即多处漏水，当时找了物管公司（物管公司与开发商为同一老板），几年来物管公司均是敷衍处理了事，几年来问题一直没得到解决。由于该房为2002年竣工，现在开发商说房屋过了5年保质期，但开发商出具的房屋保修书第四条写明“住宅自签约后交付之日起，正常使用情况下承担保修责任”，保修书上明确外墙漏水为5年保修期。同时建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》“第六条住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算”，因此我的房屋肯定没过保修期。此外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

损害赔偿 2018-08-10 17:19 人浏览

共3位律师解答

你好，房屋质量纠纷诉讼的注意事项一般有：
一、找对被告房屋质量纠纷实质上是一种房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，被告应该是开发商。有的业主把建筑公司列为被告，这是混淆了房屋买卖合同纠纷与建设工程施工合同纠纷。也有律师出于诉讼策略的考量，把物业公司也列为被告，这种做法有利于调解。
二、诉讼请求要考虑到强制执行的可能性业主在起诉时要求开发商承担维修责任，法院往往能够判如所请，但是却无法强制执行。正确的诉求应该是要求开发商承担维修责任或者向原告支付维修费用，因为，支付维修费用解决了强制执行的问题。如果立案庭要求明确诉讼请求，可以坚持自己的做法，实在不得已可以选择诉请支付维修费用。
三、向法院申请委托鉴定房屋质量、维修费用、维修方案甚至租金的损失等问题比较专业，法官往往难以确定，也怕承担责任，往往要求当事人向人民法院申请委托专业的房地产评估机构进行评估，这样有利于法院判决。这种做法形式上符合目前最高院关于举证责任分配的规定，但是，大家都知道，小业主相对于开发商属于弱势群体，而且，鉴定费用往往很高。本律师认为，这种案件应该适用举证责任倒置原则，这样才能平衡小业主和开发商之间的利益。
四、主张权利要及时《房屋买卖合同》中一般会约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修责任。因此，购房人应在合同约定的保修期或者相关法规规定的保修期限内向开发商主张保修责任。
五、要注意查看《房屋买卖合同》关于纠纷解决方式的约定，因为有的《房屋买卖合同》中明确约定提交XX仲裁委员会仲裁，这种约定是有效的。

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2018-08-10 17:06

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法律快车咨询顾问

2018-08-10 17:11

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1-首先确认《房屋买卖合同》合法有效。如果《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，具有法律约束力。双方当事人均应按合同的约定，履行自己的义务。
2-根据双方的约定，不动产的转让，原不动产权属人或所有权人负有协助买方办理房屋产权变更登记的附随义务。3-卖家过世，其生前与买家签订的合同并不会因此而归于无效或者被撤销，其法定继承人应对卖家生前签订的合同权利继承的同时，对卖家遗留的该合同法定附随义务也应当一并继承。
其继承人有义务协助买家办理房产过户。4-法律依据：《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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2018-08-10 17:19

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