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我是广东农村人，我家旧瓦房拆除重建能否不报批，旧房子已有集体土地使用证

综合法律 2019-09-12 14:10 人浏览

共4位律师解答

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍

综合法律律师团队
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2019-09-12 13:42

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房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，购买自建房有哪些法律风险?
一、房产可能是违法建筑
村民建造农民房应当办理相应的证书，常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。
在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。
二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下
即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。
三、房产买卖合同可能会被认定为无效
理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。

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2019-09-12 13:45

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集体土地使用证只能由该集体成员申请集体土地使用权。集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设等等，有诸多限制。集体土地在申请时时免费获得的。任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

法律快车咨询顾问

2019-09-12 13:54

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办理土地使用证，确定土地权属，可以预防很多土地纠纷的出现。那么，办理土地使用证的材料：
(一)办理国有土地使用证(一级市场)；
1、所需资料：a、企业工商执照(复印件)；b、法人机构代码证(复印件)；c、法定代表人身份证(复印件)；d、规划许可证与规划红线图；e、企业的入园协议(复印件)；f、出让宗地界址图；g、宗地界址图；h、招、拍、挂的资料和成交确认书；i、国有土地使用权出让合同；j、土地使用权出让金缴讫凭证(带原件现场查验后复印)；k、契税缴讫凭证；l、土地审批单；m、土地征用的证明材料。
(二)二级市场办证；
1、所需资料：a、转、受让双方企业工商执照(复印件)；b、转、受让双方法人机构代码证(复印件)；c、转、受让双方法定代表人身份证(复印件)；d、规划许可证与规划红线图；(复印件)e、转让协议；f、转让宗地界址图；g、宗地界址图；h、土地使用权转让金缴讫凭证(带原件现场查验后复印)；i、其它税费缴讫凭证；j：转让地块的国有土地使用权证(原件)；k、协办函(国土分局)。
(三)办理建设用地许可证；
1、所需资料：a、国有土地使用权出让(转让)合同、审批单；b、省、市、县土地征用审批单；c、土地征用经线图或国有土地划拔、出让、转让宗地图；d、建设用地规划审批单、建设工程规划审批单；e、建设用地放线，验线单；f、建设项目产项文件、批复；g、建筑布局平面图、建筑设计平面图；建设用地申请报告；h、土地使用证的复印件、法人身份证明(已具备第h项资料的不需要第a、b项资料。
(四)办理(土地抵押)他项权证
1、所需资料：a、抵押人、抵押权人双方企业工商执照(复印件)；b、抵押人、抵押权人双方法人机构代码证(复印件)；c、抵押人、抵押权人双方法定代表人身份证(复印件)；d、贷款(抵押)合同e、土地评估(备案)；f、协办函(国土分局)。

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2019-09-12 14:10

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