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村民小组在土地租赁 合同中是否有诉讼主体资格？某村民小组和一单位签订土地租赁合同，期限是长期。但该单位在其承租的土地上新建了房屋。现村民怎么维护自己的合法权益？现状是：1村委会不愿站出来做原告。 2法院说村民小组无诉讼主体资格 3村民代表诉讼法院也不受理， 4中级法院对此也不闻不问。现在村民该怎么办啊？？？？

诉讼 2018-08-12 18:53 人浏览

共3位律师解答

签房屋租赁合同需要注意哪些问题？

一、注意审查主体资格

(一)出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：

1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；

2、出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询；

3、出租人是否享有出租房屋的实体权利。

(二)承租人是否具备主体资格
审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”

二、注意审查房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

(三)共有房屋未取得共有人同意的；

(四)权属有争议的；

(五)属于违法建筑的；

(六)不符合安全标准的；

(七)已抵押，未经抵押权人同意的；

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

三、注意审查租赁期限
《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

四、注意关于其他条款的审查

(一)修缮条款；

(二)转租条款；

(三)保险条款：

(四)合同的变更与解除；

(五)违约责任条款；

(六)免责条款；

(七)争议解决条款；

(八)备案条款。

五、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限

法律快车咨询顾问

2018-08-12 18:36

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土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使用权返还土地使用人的合同。　　土地使用权租赁合同应当具备以下条件：　　
1、出租人必须是土地使用权的合法享有人或者将来可以合发享有土地使用权的人。　　
2、出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后，方可将土地使用权出租。　　
3、土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物同时出租。反之，地上建筑物及其他附着物出租时，其土地使用权也应当同时出租。　　
4、以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时，必须征得土地管理部门的同意，重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。　　
5、土地使用权出租时，如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得市、县土地管理部门的同意，并办理土地用途变更登记。　　
6、土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。　　土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租，应由出租人与承租人订立书面合同，并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。

平台法律顾问团队
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2018-08-12 18:44

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土地租赁合同在双方同意的情况下，能提前续签。　土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
　　在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

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2018-08-12 18:53

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