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我们把房子租给了XX。xx没有向房东支付租金，但是我们已经向房客收取了一年的租金。作为房东，我们能直接强迫房客搬出去吗？

合同纠纷 2019-11-29 20:54 人浏览

共3位律师解答

合同必须严守，是合同法上的一项基本原则。但是，当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权，以便从合同的束缚中解脱出来。　　在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：　　
1.承租人的解除权。;　　《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为，对于租赁房屋的瑕疵，不论是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四条第
(四)项规定，承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：　　
(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是，如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同。　　
(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。　　
2.出租人的解除权。　　
(1)承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”　　
(2)承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”　　
(3)承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”　　
3.双方均有的解除权。　　不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

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2019-11-29 20:43

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承租方只享有房屋的使用权。不属于夫妻共同财产。一般情况下不会进行分割。且拆迁的话，与承租人也无利益关系。
　　离婚时，对于公房应当如何处理 :
　　公房一般是指国家机关、团体、部队、企业、事业单位建成或者购买的所有权属于国家的房屋，分配给所属职工承租居住；或者属于房地产管理机关管理的国家所有房屋，分配给城镇居民承租居住。
这种公房承租关系，具有福利的性质，夫妻离婚时，对于公民的使用、承租问题往往发生争议。
　　我国《妇女权益保障法》第44条第3款、第4款规定：“夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾女方和子女权益的原则协议解决。
夫妻居住男方单位的房屋，离婚时，女方无房屋居住的，男方有条件的应当帮助其解决。”

法律快车咨询顾问

2019-11-29 20:47

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如果承租人未依约合同履行的期限提前解除租赁合同退租的情况下，属于违约；
押金是否可以退还以及应该怎么退则要看租赁合同中对违约责任是怎么约定的，如果约定了违约不退押金的情况下，房东有权不退回押金；
如果合同中没有约定违约责任，则押金应当退还；
法律依据：《合同法》第一百一十四条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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2019-11-29 20:54

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