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与爸爸的房产纠纷，03年拆迁安置房，承租人就是我爸爸，我就是被按置人，和我后妈有其他房屋，如今他把这一房屋转租给他人了，我想要和小孩回来住，能够该怎么办？也没有其他房地产，如今带2个小孩只有租房子爸爸和后妈不许回来住，说成他的房屋。与爸爸的房产纠纷，03年拆迁安置房，承租人就是我爸爸，我就是被按置人，和我后妈有其他房屋，如今他把这一房屋转租给他人了，我想要和小孩回来住，能够该怎么办？也没有其他房地产，如今带2个小孩只有租房子爸爸

房产纠纷 2020-01-07 06:33 人浏览

共4位律师解答

双方签订合同约定转让未领产权证的拆迁安置房是否可以，该合同是否有效?　　我国城市房地产治理法第三十七条第项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。实务中，也有不少当事人和部分法官持相同的观点，认为房屋权属证书等于房屋产权证，未领取产权证的房屋不得转让。
对此笔者不敢苟同。　　上述法律规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清楚合法，避免来源不明、权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，不利于国家治理和监督。
但是，我们并不能由此得出房屋权属证书等于房屋产权证的结论。房屋产权证并不是惟一能够证实房屋产权清楚合法的证书。房屋权属证书包括产权证以及产权证以外的国家有权部门出具的房屋产权证实、房屋使用权证、房屋销售许可证、房屋产权审核单等一切证件、证实材料。
一个最有代表性、普遍性的例子，就是在城市商品房开发建设过程中，开发商在申请预售商品房时，房管部门只依法审查核发待售商品房预售许可证，开发商取得许可证后就可以合法出售房屋了，房管部门并不发给开发商相应的产权证，不把领取产权证作为出售商品房的前提条件。
在商品房预售的情况下，由于商品房尚未建成，也不可能产生商品房的物权登记。此时，房管部门核发的商品房预售许可证不仅证实开发商出售房屋的合法性，也证实了出售房屋的权属，起到临时产权证的作用，成为房屋权属证书的一种。
由于开发商没有每套商品房的产权证，为了交易所需，房管部门遂向开发商出具每套房屋的产权证实单，开发商与购房者结算后，将此单转交给后者，后者凭此单在完税后向房管部门申请领取产权证。
因此，对于购房者而言，产权证实单也起到临时产权证的作用，与购房合同一起共同证实待领证房屋的权属，也成为房屋权属证书的一种。　　房管部门、开发商及购房者在行政治理和市场交易中逐步形成的用产权证实单临时代替产权证的操作程序有着极其重要的现实意义。
临时的产权证实单有着正式的产权证不可替代的优点：减少交易环节，节约交易成本，实现优质高效的行政服务，维护法律文书的权威。因为开发商在其开发的商品房经验收合格后随即要交付购房者，购房者立即就会领取产权证，其间的时间差极短，假如机械地要求开发商先领取每套商品房的产权证，势必造成随后各购房者再过户领取新证，原证因此而作废。
这必然增加当事人的交易成本，延长交易时间，也大大增加房管部门的工作量。对开发商而言，刚刚领取的产权证随之又作废，完全是不必要的浪费，最终此费用会转嫁到购房者身上，无谓地增加购房者的负担，有百害而无益。
反之，产权证实单既具有临时产权证的作用，保证交易的合法性，又大大简化了行政程序，使交易变得便捷、安全，因而为社会所广泛接受和践行。

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2020-01-07 06:05

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拆迁安置房买卖存在较大风险　　随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。
与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。
　　虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。
虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。
　　主要表现在以下几个方面：　　第一，房价上涨容易诱使卖方违约　　按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。
当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。
房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
　　第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益　　在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。
　　从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。
拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
　　第三，易受不确定因素影响　　交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。
买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。
在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
　　买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。笔者认为，购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。
买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。

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2020-01-07 06:12

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房屋产权纠纷怎么避免，怎样维权，　　
一、房屋产权纠纷怎么避免　　
(一)二手房产权　　购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。再有，有些单位在向职工售房时，为了维护单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。　　
(二)按揭贷款的产权　　抵押贷款购房，要把房地产权证抵押在银行，把借款全部偿还后，才能从银行取回产权证。所以，有的购房居民便不太在意，其实，这种想法是不正确的。房地产权证是房屋所有者合法拥有的房屋凭证。在房地产交易中，是否拥有房地产权证，是能否进行房地产交易的必要前提条件。合法的房屋所有者可以对房屋行使占用、使用、处置的权利。虽然购房贷款后产权证抵押在银行，但你还是有一份房产他项权证，如果你想在贷款期间处置贷款所买的商品房，只要与银行协调好，还是可以对你的房屋进行一定的处置。　　
(三)期房产权　　开发商为了顺利推销预售房屋，往往在预售合同中承诺为购房者办理房产证事宜，以此保证购房者能够在房屋交付时取得房屋的合法所有权。实践中，开发商只有凭合法取得的土地使用权证书才能向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，并由此取得房屋所有权证书。而土地使用权证书的获得需要经过一定的审批手续，并且开发商需要交纳一定的土地使用出让金。一些开发商由于某些原因未能取得土地使用权证书，但该开发商却已对尚未动工兴建的房屋进行了预售。等到房屋交付日，开发商仍未取得土地使用权证，自然也无法办理房屋的所有权证，因而更不可能为购房者办证。　　避免此类风险的办法就是在签订合同之前，尽可能对开发商的资信进行调查，注意查验开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证及商品预售许可证，在可能的情况下，对预售房屋做实地考察。　　
二、房产纠纷怎样维权　　
1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径　　针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。　　
2、求助于消费者协会商品房购销产生争议　　解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。　　
3、向政府主管部门申请申请调解处理　　针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。　　
4、向仲裁委员会申请仲裁　　房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。　　
5、通过法院司法途径　　购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。

法律快车咨询顾问

2020-01-07 06:33

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房产纠纷中付了百分子二十的定金理论上不会占有百分子二十的产权，定金是为了担保合同的履行，与产权没有关系。
《中华人民共和国担保法》
第二条
在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
　　本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
　第八十九条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第九十条
定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
　　第九十一条
定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

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2020-01-07 06:29

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