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您好，我租的房屋要动迁，我提早搬离了，如今房主要扣我一个月的租金该怎么办

房产纠纷 2020-01-10 12:10 人浏览

共3位律师解答

1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。
2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。
3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

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2020-01-10 11:53

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未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?
在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。
出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。
《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

法律快车咨询顾问

2020-01-10 11:56

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根据中华人民共和国国务院令（第305号）《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的相关规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”
中华人民共和国建设部令第42号《城市房屋租赁管理办法》
第十二条有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十九条 “出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”

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2020-01-10 12:10

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