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你好，我们组的耕地承包者没有村民全员和组长的同意。暗中与他人签订30年土地租赁合同。让别人违反耕地盖房子。这是违法的吗

合同纠纷 2020-01-26 20:14 人浏览

共4位律师解答

在土地承包合同中，属于强制性的规范有：①发包方违反民主议定原则越权发包或未经有关部门批准，土地承包合同无效。《土地管理法》第14条第2款规定：“在土地承包经营有效期县内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
”该法第15条第2款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府批准。
“较高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第25条规定：人民法院在审理依本规定第2条(即发包方所属半数以上村民以签订承包合同时违反民主议定原则或者所签合同内容违背多数村民意见，损害集体和村民利益为由而以发包方为被告提起的诉讼)所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应认定该承包合同为无效合同。
②承包方未经发包方同意，擅自转包，转让的无效。《农业法》第13条第2款规定：“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和义务转让给第三者。
”对此，较高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第14条规定：“承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物的，人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效。
”
③代理人超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立土地承包合同无效。根据《民法通则》第66条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只要经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。
未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”就是说，该土地承包合同对被代理人无效。

法律快车咨询顾问

2020-01-26 19:53

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《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有建设用地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。
对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。

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2020-01-26 19:56

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租赁土地能取得土地使用证吗?　　如果要建房必须先办理土地征用手续，取得土地使用权，才有权进行开发建设。且取得土地使用权后，还要有规划、建设部门的手续，这样建房才是合法的。　　土地使用证证书　　确认土地使用权的法律凭证。土地使用证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。　　国有土地使用证由国家土地管理局统一监制，市、县人民政府颁发，土地管理机关填写，发给依法使用国有土地的单位和个人，并由其保存。其主要内容包括：①土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、年、月、日。②城镇土地使用中用地面积，其中建筑占地，共有使用权面积，其中分摊面积，土地等级;农村土地中土地总面积，其中地类面积。③备注。④变更记事。⑤附图以及证书的编号等。　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年;　　工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年;　　综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。　　土地使用证办理程序：　　
1、房屋转让连同土地使用权转移，需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。　　
2、房屋连同土地使用权继承，赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。　　
3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。　　
4、土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。　　
5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。　　
6、委托代办除提交上述资料外，还须提供委托人签名盖章的委托书。

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2020-01-26 20:14

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房屋租赁合同是指房屋所有人与承租人之间，就将所有人(出租人)所有或共有的房屋租给承租人使用，由承租人支付租金事宜，为明确双方权利义务关系所达成的协议。为预防房屋租赁纠纷，稳定房屋租赁秩序，许多地方规定，城市私有房屋租赁须经公证机构公证。　　房屋租赁合同公证由房屋所在地的公证处管辖。申办房屋租赁合同公证，当事人应当提交以下证明材料：　　
(1)申请人的身份证及复印件，委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书;　　
(2)出租房屋的所有权证书及复印件;　　
(3)出租共有的房屋应提交其他共有人同意出租的书面意见;　　
(4)草拟的房屋租赁合同(当事人可以请公证机关代为草拟);　　
(5)单位租赁私房的，承租方应当提交房屋管理部门的批准文件;外地的个体工商户租赁经营用房的，应提交工商行政管理部门批准其进城经营的证明;　　
(6)其他有关证明材料。

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2020-01-26 20:08

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