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你好，律师！我已经买了一套商品房，已经签了一套商品房销售（预售）已经支付了四分之一，由于特殊原因，余额无法支付，我该如何退还商品房。

房产纠纷 2020-02-17 08:50 人浏览

共3位律师解答

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。　　商品房预售需具备以下条件：
(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;
(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;
(七)法律、法规规定的其他条件。　　《房地产预售许可证》包括下列内容：
(一)预售许可证编号;
(二)发展商名称;
(三)项目名称;
(四)项目坐落地点;
(五)土地使用权出让合同书号、地块编号;
(六)《房地产证》编号、栋数;
(七)批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数;
(八)发证机关、有效期;
(九)附注内容等。

平台法律顾问团队
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2020-02-17 08:21

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关于商品房买卖合同的违约责任，可参照下文几种情况：　　第一，预期违约。　　这是从英美法的概念。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：　　
1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。如：开发商在约定的交房期限届至前因房价上涨等原因明确表示不愿卖房，即构成预期拒绝履行，其应承担相应的违约责任;　　
2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。如：商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的违约。　　我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中，则更有针对性的反映了商品房买卖合同预期违约的诸种形态。　　第二，实际违约。　　主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。　　我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条条二款明确规定了买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人人另有约定的除外。而不履行，则是当事人不履行任何合同义务的表示，在此情况下，违约方应依严格责任原则承担违约责任。　　第三，不适当履行。　　即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付,是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。　　根据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任，根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，违约方亦应承担相应赔偿责任。房屋面积不适当履行是指所交付房屋的面积与合同约定的房屋面积不一致。此种情形，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条之规定依法处理。　　第四，其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。　　购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。

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2020-02-17 08:28

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房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：
　　
（一）正式房屋买卖合同
　　正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。
　　
（二）具备特定条件的预约合同
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同（事实上预约合同的签订并不限于这个期间）。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。

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2020-02-17 08:50

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