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我于1999年在黄山市休宁县一类地区选购一套3层构造的商住楼，现因商业服务开发设计，必须动迁，我想问一下您应当给与怎样赔偿。

综合法律 2020-02-23 21:33 人浏览

共3位律师解答

购买商品房时注意看对方是否具有“五证” 　　
(一)“五证”是指：　　
1、《国有土地使用证》，证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护；　　
2、《建设用地规划许可证》，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件；　　
3、《建设工程规划许可证》，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件；　　
4、《建设工程施工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，未取得此证的不得擅自开工，其建设项目均属违章建筑，不受法律保护；　　
5、《商品房销售(预售)许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。　　
(二)购房合同审核　　即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容：　　
1、当事人名称或者姓名和住所；　　
2、商品房基本状况；　　
3、商品房的销售方；　　
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　
5、交付使用条件及日期；　　
6、装饰、设备标准承诺；　　
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　
8、公共配套建筑的产权归属；
9、面积差异的处理方式；　　
10、办理产权登记有关事宜；　　
11、解决争议的方法；　　
12、违约责任；　　
13、双方约定的其他事项。　　(某些开发商可能会在合同条款上下功夫，致使双方的权利和义务不对等，购房者如草率签字，则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位，所以签合同前一定要认真进行审核，因为专业性很强，一般购房者很难把握开发商的真正用意，建议由专业律师陪同。)

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2020-02-23 21:23

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在拆迁时，对于商品房的承租人，其合法权益也应当进行保护，但这种保护不是直接进行干预，因拆迁引发的民事争议是拆迁人和被拆迁人的争议，是主法律关系;而被拆迁人和承租人的争议属于从法律关系，拆迁人应当直接对被拆迁人进行补偿，被拆迁人同时应当妥善解决承租合同的问题。因被拆迁人与承租人协商不妥，造成强制拆迁的不在少数。
　　一般情况下，拆迁人直接与房屋所有权人进行协商洽谈，并不与承租人进行协商，导致承租人的合法权益根本得不到保护。有些承租人以为只要拒不搬迁，强硬到底，拆迁人就奈何不得，其实，这种作法并不可取。
因为如果拆迁人与被拆迁人(即房屋所有权人)签订拆迁补偿协议，拆迁人即有权对房屋实施拆迁，如承租人拒不配合，可能会面临强迁。所以，律师建议，承租人可以直接就承租合同纠纷问题以房屋所有权人为被告，以拆迁人为第三人，向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，这样人民法院可以裁定冻结拆迁人应当给付的补偿款，拆迁人和拆迁管理部门不能将补偿款直接给付承租人。
然后由法院进行审理并作出裁决。商品房的承租人应当及时进行证据保全，以备发生争议时保留相关证据。

法律快车咨询顾问

2020-02-23 21:25

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《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况：
一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。
二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。
三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。
当然在实践中还存在一种特殊情况如：购房者已经装修并且入住多年，即使合同被认定为无效但是法院一般不做返还处理。

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2020-02-23 21:33

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