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你好，我最近购买了一套房子，签了合同给了首付以后发现合同不一样，后来去房管局一查，结果发现房屋处于在建工程抵押状态，而之前他们一直没告诉我们，请问这他们算不算欺诈？我们要求退首付可以吗？我最近购买了一套房子，结果发现房屋处于在建工程抵押状态，算不算欺诈？我们要求退首付可以吗？

离婚 2020-02-21 17:44 人浏览

共3位律师解答

抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
　　《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人，第三人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，该第三人是善意第三人。
在此情况下，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。另一种观点认为，只有在动产取得问题上存在善意取得制度，不动产取得不存在善意取得问题，承租人优先购买权是法定的权利，可以对抗任何第三人。

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2020-02-21 17:23

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一、在建工程合法性风险根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件.根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程抵押担保合同.
二、价值确定风险在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权.
三、合同风险建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:
1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;
2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
3、已投入在建工程的工程款;
4、施工进度及工程竣工日期;
5、已完成的工作量和工程量.如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效.
四、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险2002年6月20日,最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失.根据《合同法》及该解释,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地.在实践中,甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实,导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态.

法律快车咨询顾问

2020-02-21 17:31

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1、当事人约定抵押期限的关于当事人是否能自行约定在建工程抵押期限的问题，我国担保法并未作出明确规定，在学理上则有不同观点。一种意见认为，尽管抵押权为物权，但抵押仍然可以适用合同法的合同自由原则，如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了抵押权的期限限制。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性。另一种意见认为，抵押合同是附属于主债务合同的，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。还有人进一步认为，如果当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，这种约定应当是无效的。笔者认为，当事人约定在建工程抵押期限的，不宜认定为无效。首先，法律并未明文禁止当事人约定在建工程抵押期限，既然法律未作出限制，就说明法律允许当事人自由决定是否约定在建工程抵押期限。其次，当事人自行约定抵押期限也不违反抵押权的性质，抵押权作为一种他物权，是由当事人经过约定而产生的，其本身就有一定的期限性。再次，当事人对抵押权期限作出约定，可以督促抵押权人及时行使自己的权利，尽量缩短当事人的财产或权利处于不稳定状态的时间。就在建工程而言，往往还涉及第三人的利益，约定了抵押期限，有利于及时解决纠纷，维护第三人的利益。在抵押人与抵押权人就在建工程的抵押约定了期限的情况下，如果期限届满而在建工程尚未建成，抵押权人有权就既存的建筑物的价值享有优先受偿权，不足部分抵押权人仍然有权要求抵押人予以补足。如果抵押人在在建工程的建设过程中进行预售活动，或者由于工期提前等原因在建工程提前建成的，抵押人需进行转让的，都应当通知抵押权人或告知受让人，否则其转让行为无效。对于其因预售或转让行为而取得的价款应当用于提前清偿债务或进行保全，以确保抵押权人的利益得以实现。
2、当事人未约定在建工程抵押期限的抵押权是一种从权利，其应当附属于主权利。主权利存在则从权利存在，主权利消灭则从权利亦消灭。如果当事人就在建工程的抵押未约定期限，在主债权未得到清偿以前，抵押权人均应享有抵押权，这是由抵押权自身的性质决定的。但这也存在一个突出的问题，即由于我国《担保法》和《担保法解释》均无法定抵押期限的规定，在这种情况下，抵押人承担了较重的责任，对于抵押人而言实际上并不公平。因此，担保法未规定法定抵押期限实是一个重大疏漏。从有关国家和地区立法例来看，对此都有明确规定。如《日本民法典》第167条规定：“债权因10年不行使而消灭，债权及所有权以外的财产权因20年不行使而消灭。”再如我国台湾地区民法典第880条亦有规定：“以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后5年间不实行其抵押权者，其抵押权消灭。”为此，笔者建议立法机关在适当的时候予以完善，在立法修改以前，可由最高法院作出相关司法解释。当然，对于法定抵押期限的具体期限如何规定可另作探讨，在此笔者不再赘述。在相关法律或司法解释未出台以前，对于当事人在订立抵押合同时未约定期限的，可由当事人在主债权期限届满后约定行使抵押权的期限，未约定的，只要主债权未超过诉讼时效，在主债权未获清偿前，债权人均享有抵押权。

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