湘潭房地产律师

涉案房屋）所有权转移登记至原告李某霞名下；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告原系夫妻关系，育有一子赵某亮。赵某亮与张某莹系夫妻关系。第三人孙某刚系原告赵某君外甥。涉案房屋系原告赵某君单位福利分房。2006年8月15日，二原告婚后购买了涉案房屋并将涉案房屋登记于原告李某霞名下。后因被告赵某亮资金周转需要资金，原告李某霞因为年龄不符合银行贷款条件，故将涉案房屋借名登记在第三人孙某刚名下，并办理抵押贷款手续。2018年4月，因为第三人孙某刚即将离京，且二原告名下已经登记有两套房屋，不符合北京市房屋过户政策，故二原告与二被告协商，将涉案房屋暂时登记至二被告名下，由二被告出名代为持有涉案房屋。过户当天，因为被告赵某亮处于失信被执行人状态，临时决定由被告张某莹单独与第三人孙某刚签署《北京市存量房买卖合同》，将涉案房屋单独登记于被告张某莹名下。因原、被告亲属关系，二原告得知涉案房屋登记于被告张某莹名下，对此并未提出异议。原、被告约定涉案房屋暂时登记在被告张某莹名下，房屋实际所有权人系二原告，二原告实际占有、管理使用涉案房屋并享有权利及处分权，二被告应根据原告要求随时配合办理房屋过户登记手续，该房屋的所有权利及债券债务均与二被告无关。2020年8月24日，二原告协议离婚，并协商确定涉案房屋归原告李某霞所有，现原告李某霞已符合过户登记的资质要求，故二原告诉至本院，请求判如所请。被告辩称被告赵某亮辩称，二被告离婚诉讼还在审理过程中。被告赵某亮同意二原告的诉讼请求，同意将涉案房屋过户至原告李某霞名下。被告张某莹辩称，涉案房屋原权利人原来确系二原告，但后二原告将涉案房屋赠与给被告张某莹。现涉案房屋登记在被告张某莹名下，二原告现有证据不足以证明其系涉案房屋所有权人，也不能证明二原告与被告张某莹之间存在借名合同关系，二原告主体不适格。因为被告张某莹与赵某亮开始诉讼离婚，二原告才想收回赠与给被告张某莹的涉案房屋，故原告认为应维持不动产登记簿在不动产物权归属方面的证明效力，驳回二原告的全部诉讼请求。第三人孙某刚述称：涉案房屋原本系二原告所有之房屋。因为被告赵某亮经营资金需要，二原告将涉案房屋以买卖形式过户至第三人孙某刚名下，并办理了按揭贷款。按揭款项付给原告李某霞。第三人孙某刚将贷款还款的银行卡直接交给原告李某霞，李某霞每月存钱进去用于偿还贷款。2014年原告李某霞分两次将所有贷款还清。第三人孙某刚认可是为了给赵某亮筹钱才将房屋过户至第三人孙某刚名下，双方并非真实房屋买卖合同关系，第三人孙某刚亦非实际权利人。2018年春节，第三人孙某刚准备回老家了，所以向二原告提出将涉案房屋还给二原告，但因为二原告名下有房，不具备再将涉案房屋过户至二原告的资格，所以二原告与二被告商议，商议后告知第三人孙某刚将涉案房屋过户至被告赵某亮名下。但当时因被告赵某亮名下有其他民事纠纷，为了避免风险，二原告、二被告和第三人商议决定将涉案房屋暂时过户至被告张某莹名下。2018年4月份，第三人孙某刚离京前将涉案房屋过户至被告张某莹名下。第三人孙某刚同意二原告的诉讼请求。法院查明原告赵某君与李某霞原系夫妻关系，二人于1979年1月22日登记结婚，被告赵某亮系二人之子。2015年10月30日，被告赵某亮与张某莹登记结婚。2006年，二原告购买了涉案房屋并交纳房改房上市交易土地出让金和相应契税，后涉案房屋登记于原告李某霞名下。2012年，因被告赵某亮需要资金，二原告将涉案房屋以房屋买卖形式过户至第三人孙某刚名下，并办理了银行按揭贷款。庭审中，二原告与第三人孙某刚均认可，2012年房屋过户并非真实买卖合同关系，第三人孙某刚亦未实际支付房款，仅为了向银行办理贷款才以房屋买卖形式将涉案房屋过户至第三人孙某刚名下。原告李某霞将孙某刚以银行贷款形式支付的“房款”支付给被告赵某亮做周转。涉案房屋过户给第三人孙某刚后，孙某刚将银行贷款关联还款银行卡交给原告李某霞，由原告李某霞每月偿还银行贷款。2014年银行贷款提前偿还完毕，2014年11月26日办理了银行贷款抵押登记注销手续。2018年4月26日，第三人孙某刚与被告张某莹签订《北京市存量房买卖合同》，约定第三人孙某刚以180万元价款将涉案房屋出售给被告张某莹。2018年4月27日，涉案房屋过户登记于被告张某莹名下。庭审中，被告张某莹认可其与第三人孙某刚之间并未真实的房屋买卖合同关系，被告张某莹没有实际支付过购房款。实际情况是第三人孙某刚受二原告指示将涉案房屋过户给被告张某莹，实为二原告将涉案房屋赠与给被告张某莹。二原告、第三人孙某刚以及被告赵某亮则主张，涉案房屋因为为赵某亮筹集资金借名登记于第三人孙某刚名下，实际权利人系二原告。因为第三人孙某刚要离京，所以第三人孙某刚提出将登记于孙某刚名下的涉案房屋返还二原告。但因为二原告名下已经两套住房，不具备办理涉案房屋产权过户的资格条件，故二原告、二被告以及第三人商议后决定暂时将房屋过户至被告赵某亮名下，又因为被告赵某亮涉及其他民事纠纷，故将涉案房屋登记与被告张某莹名下。第三人孙某刚和被告张某莹之间并非真实买卖合同关系，被告张某莹亦未实际支付购房款；同时，二原告也没有将涉案房屋赠与被告张某莹的意思表示，仅因二原告不具备办理涉案房屋产权过户的资格条件，将涉案房屋借名登记于被告张某莹名下。二原告为证明上述主张，向本院提交了原告李某霞与被告张某莹的微信记录，其中2019年12月3日，被告张某莹向原告李某霞发送一份三方协议，载明：将三方协商，将张某莹名下涉案房屋向银行抵押，用于偿还赵某亮和张某莹名下欠款。……2、张某莹在此抵押行为中不承担任何责任。12月5日，原告李某霞向被告张某莹发送了一份《借名登记房屋协议》，载明涉案房屋系二原告婚姻关系存续期间购买，原登记于李某霞名下。2009年因赵某亮做生意急需资金，将涉案房屋登记在孙某刚名下，为赵某亮办理抵押贷款。2018年4月17日，李某霞又将房屋从孙某刚名下转移登记在张某莹名下，上述转移登记为借名登记，李某霞为实际所有权人。微信聊天记录中，被告张某莹对于上述《借名登记房屋协议》未做任何回复。12月6日，被告张某莹微信回复其与赵某亮办理房产抵押了，但因抵押实际情况与赵某亮说的不符，所以张某莹没有签。另，二原告向本院提交了一份原告李某霞、赵某君与被告张某莹的通话录音，录音中双方沟通涉案房屋和孩子抚养问题，原告李某霞一直强调涉案房屋因为无法登记在二原告名下，暂时登记在被告张某莹名下。因为二被告欠钱，二原告与被告张某莹之前曾协商将房屋过户至被告赵某亮名下后将房屋出售，并用售房款偿还二被告欠款。原告赵某君也表示涉案房屋系原告房产，考虑现有困难，可以将涉案房屋出售，售房款先打给被告赵某亮，再让赵某亮将款项全额转给赵某君，由赵某君分配房款。被告张某莹在录音中也表示涉案房屋出售款项由赵某君支配，但房款不同意先支付给被告赵某亮，自己在收款后也可以转账给赵某君。同时，被告张某莹一直强调抚养孩子有困难，要求二原告以出售涉案房屋形式帮忙。通话过程中，被告并未提及涉案房屋赠与问题，对二原告主张借名登记的事情，也没有明确异议。另查，涉案房屋一直由原告李某霞对外出租并收取租金，涉案房屋供暖费等费用也一直由原告李某霞支付。涉案房屋所有权证书以及过户给被告张某莹时发生的契税发票等票据原件亦由原告李某霞持有。二原告于2020年8月24日协议离婚，原告李某霞经申请在京购房资格核验，李某霞名下拥有住房0套，初步核验通过。裁判结果被告赵某亮、张某莹于本判决生效后7日内协助原告李某霞办理北京市东城区东直门一号房屋过户手续，将该房屋过户至原告李某霞名下。房产律师靳双权点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，二原告、二被告以及第三人对于涉案房屋登记于第三人孙某刚名下原因及房屋登记于孙某刚名下期间房屋实际权利人的情况，均无异议，二原告在涉案房屋登记于第三人孙某刚名下期间一直系涉案房屋真实权利人。后被告张某莹与第三人孙某刚以房屋买卖合同形式将涉案房屋过户登记于被告张某莹名下，二原告和第三人孙某刚均明确表示其过户给被告张某莹并未基于二原告将房屋赠与张某莹，而是因为二原告不具备购房资格，涉案房屋无法登记回二原告名下，才将涉案房屋登记于被告张某莹名下。被告张某莹主张涉案房屋系二原告赠与，但并未举证二原告有过赠与意思表示，对此被告张某莹应承担未能举证不利后果。二原告离婚前名下确有两套住房，无在京再购房资格，二原告解释将涉案房屋借名登记于被告张某莹名下的原因，有事实基础且借名登记动机亦能合理解释。原告提交的微信聊天记录以及二原告与被告张某莹之间通话录音均可以体现二原告多次提及涉案房屋借名登记与被告张某莹名下，二原告才是真实权利人。被告张某莹对该陈述并未明确提出质疑，与其主张的赠与关系相悖。且被告张某莹在与二原告沟通过程中，数次提出因为抚养孩子需要二原告提供帮助，也需要二原告帮忙偿还二被告欠款，提出将涉案房屋出售，被告张某莹与二原告分歧不在房屋所有问题，而是在房屋出售前是否转至被告赵某亮名下、售房款能否先交给被告张某莹而非赵某亮的问题存在争执。结合涉案房屋由原告实际控制以及相关证照原件由原告持有的事实，符合二原告系房屋实际权利人的外在特征。二原告现有证据可以形成相对完成的证据链，足以认定二原告为涉案房屋实际权利人，其指示第三人孙某刚将涉案房屋登记在被告张某莹名下，系存在借名登记合同关系。借名登记尤为重视当事人之间信赖基础，现二原告因涉案房屋问题已与被告张某莹发生争议，且二被告婚姻关系亦出现不睦，二原告要求二被告将涉案房屋所有权转移登记至原告李某霞名下诉讼请求应予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

6月6日，被告与原告儿子赵某聪结婚，后一直居住在一号房屋，但从未支付过房租。2019年11月，赵某聪因与被告感情不和搬出一号房屋，与原告共同生活。现原告经济困难，急需将一号房屋出租获取生活费，但是被告拒绝腾出房屋。综上，原告诉至法院。被告辩称不同意原告的全部诉讼请求。我和原告儿子赵某聪没有离婚，只是感情不和。法院查明原告与赵某鹏（于2019年1月31日死亡）系夫妻关系，双方育有一独子赵某聪；被告系赵某聪配偶，双方于2014年6月6日登记结婚。一号房屋登记在原告名下，建筑面积57.93平方米；该房屋系房改房，原告于2001年取得房产证。原告及被告均认可赵某鹏的父母早于赵某鹏死亡。赵某聪作为原告证人出庭，称赵某鹏去世前曾口头表示将一号房屋及存款给原告，即便法院认定口头遗嘱无效，其亦放弃继承赵某鹏的遗产。一号房屋现由被告占有并使用。被告称其本人名下无房，赵某聪名下有一套在大兴的房屋。赵某聪曾起诉被告，要求离婚，被驳回。赵某聪称其2019年10月份搬出一号房屋；被告称赵某聪已经搬出一号房屋。裁判结果被告于本判决生效后三十日内将其占用的北京市朝阳区一号房屋予以腾退。房产律师靳双权点评国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。一号房屋登记在原告名下，原属于原告与赵某鹏夫妻共同财产，现赵某鹏去世，其有两位继承人，即原告与赵某聪，赵某聪表示放弃继承该房屋的份额，故该房屋属于原告个人财产。现原告不同意被告继续居住、使用一号房屋，被告未举证证明其占有一号房屋有其他合法依据，故其应当将一号房屋腾退并交付给原告。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年11月1日签订《购房协议书》，约定被告将位于北京市东城区一号，面积为70.95平米的两居室出售给原告，后双方在东城法院判决确认《购房协议书》合法有效。因该房屋属于拆迁安置房，当时无法办理房屋产权证书，故被告一直未能为原告办理房屋产权登记。2020年8月，原告得知拆迁办通知二被告去办理不动产转移登记工作，但是被告一直不办理房屋产权证，被告怠于办理房屋产权登记手续的行为严重违反了《购房协议书》的约定。因第三人W公司负责为该涉案房屋办理房屋产权证书，原告请求行使代位权，请求第三人直接为原告办理房屋产权证书。被告辩称被告赵某祥、李某丹辩称：原被告之间并非真实的房屋买卖关系，而是借款关系。2017年10月16日，赵某祥因急需资金，找到了赵某航，赵某航愿意提供资金，双方商定赵某祥以名下房产作为担保。因赵某祥名下房产尚未办理产权证，双方又要求赵某祥岳父周某聪以其名下房产作为担保该笔债务的履行。如确为买卖关系，根本无需其他房产担保，且无论赵某祥的房产价值还是周某聪担保的房产价值，明显高于所谓的房产价值，不符合房屋买卖合同的常理。退一步讲，即使双方存在房屋买卖法律关系，赵某祥签署买卖合同时，没有征得配偶周某林的签字认可，构成无权处分。周某林也明确表示不同意房屋转让行为。被告并未怠于办理房屋登记手续。被告一直主动商谈房屋登记手续，但一直未收到正式的办理通知，并未恶意拖延办理。综上，涉案房屋买卖合同已构成无权处分、事实履行不能。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人W公司称，我们没有意见，服从法院判决。法院查明2010年11月26日，案外人赵某裕（被告赵某祥之父，乙方）作为被拆迁人与W公司（甲方）签订《安置补偿协议书》，约定甲方为乙方就地安置一号二居室一套（以下简称涉案房屋），建筑面积70.95平方米，被安置人为赵某裕、之妻李某丹、之子赵某祥。2012年12月10日，周某林与赵某祥登记结婚。2014年5月23日，案外人赵某裕死亡。公证书，载明：《安置补偿协议书》项下的合同权益系赵某裕与李某丹的夫妻共有财产，其中一半的产权份额是赵某裕的个人财产，是他的遗产。上述遗产依法应由被继承人赵某裕的配偶、父母、子女共同继承。被继承人赵某裕的父母及妻子李某丹均表示自愿放弃对上述赵某裕遗产的继承权，故被继承人赵某裕的上述遗产由其子赵某祥一人继承。2017年11月1日，甲方（李某丹、赵某祥、周某林）与乙方（赵某航）签订《购房协议书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款为2690000元。并约定签订此协议书起甲方不能将此房屋出售给他人，不能拒绝将该房屋过户给乙方或乙方指定人，甲方不得擅自提高房屋价格，如因此造成的违约由甲方自己承担，乙方有权利通过法院针对担保人（周某聪）的房产进行拍卖。第三次房款叁拾万元为此房屋过户当天结清。待涉案房屋房产证下来后，甲方必须在60个工作日内配合乙方办理更名过户手续，如逾期办理违约人承担一切法律责任，还需支付违约金为房款的两倍。双方另对房款及其支付进行了约定。该《购房协议书》落款处甲方有被告赵某祥、李某丹签字，乙方有赵某航签字，没有周某林签字。后，赵某航依约向赵某祥支付119.5万元，向李某丹支付119.5万元，共计239万元。2017年11月1日，甲方（周某聪、赵某祥、周某林）与乙方（赵某航）签订《抵押协议书》，约定甲方周某聪朝阳区二号的房屋作为乙方购买涉案房屋的担保，甲方不承担任何利息。甲方作为担保方有权利监督赵某祥夫妻俩人与赵某祥母亲在涉案房产证办理过程和房产证过户为乙方的所有手续。该《抵押协议书》落款处甲方有案外人周某聪及赵某祥签字，乙方有赵某航签字，没有周某林签字。2017年11月10日，周某林与赵某祥签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，涉案房屋归女方所有。2017年11月27日，赵某航获得朝阳区二号房的抵押权，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为270万元，债务履行期限三年，债务人周某聪。2019年3月，周某林作为原告，以赵某祥、李某丹、赵某航为被告，要求确认李某丹、赵某祥、赵某航三人签订的《购房协议书》无效。本院经审理认为，赵某祥、李某丹作为涉案房屋相关合同的合同权益继承人，与赵某航签订的《购房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周某林以二被告系无权处分为由主张购房协议书无效，于法无据。《购房协议书》虽无周某林签字，但周某林之父周某聪作为抵押人与赵某航签订有《抵押协议书》，担保《购房协议书》的履行，参与了卖房过程，且证人（中介人员）闫某出庭证明周某林对购房协议书知情并同意。因此，周某林仅以其未在《购房协议书》上签字，主张被告恶意串通的证明，未达到能够排除合理怀疑的证明标准，故本院对周某林的主张不予支持。驳回周某林的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2020年8月17日，北京市东城区拆迁办通知李某丹、赵某祥：“您位于北京市东城区一号，已开始办理契税及不动产转移登记工作。请您……，办理契税及不动产转移登记的相关手续。”裁判结果本判决生效后三日内，被告李某丹、赵某祥，第三人W公司为原告赵某航办理北京市东城区一号房屋的产权证书。房产律师靳双权点评当事人应当按照约定全面履行自己的义务。已经发生法律效力的民事判决已经认定，赵某祥、李某丹与赵某航签订的《购房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告应按合同约定履行自己的义务。现原告已按约定，向被告支付了购房款，被告应按合同约定，配合原告办理更名过户手续。第三人表示服从法院判决，法院不持异议。因被告未去办理契税及不动产转移登记的相关手续。现原告要求被告和第三人为原告办理北京市东城区一号房屋的产权证书，理由正当，法院予以支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！