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物业服务合同纠纷谁应该负举证责任

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2020-04-17 06:32

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　　物业服务合同纠纷谁应该负举证责任

　　民法通则规定的一般规则原则为“谁主张谁举证”.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条中列举了八项举证责任倒置情形，而对因物业服务合同发生的纠纷，并没有规定。但事实上，由业主承担物业公司在履约过程中有过错或不全面履行合同义务的举证责任是很难的。成文法国家，法律规范总是慢于现实生活的变化，也因立法技术方面的问题，缺陷在所难免。“徒法不能自行”。当法律规范不详尽，不能实现个别正义时，就需要法官在审判实践中根据诉讼基本原则灵活对待。对这类纠纷，法官应当合理地分配举证责任，不能机械司法，僵化办案。主要有两种情形：

　　1、发生最多的是业主的车辆在小区内被盗。作为有车的业主在选择住宅时，要考虑有地方停车而且要安全。我国的物业服务企业大多是房地产开发公司的子公司，在规划设计时也都有统一的车位或车库。业主将车停放在指定的车位或车库，就应视为将车委托给物业公司代为保障其安全。如发生被盗，作为业主，应当对如下事项承担举证责任：(1)将车停放在车位或车库的事实;(2)尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等;(3)车辆的价值。作为物业公司应承担的举证责任是，证明自己已尽到了一个善良服务人的注意义务。一般来说物业公司应承担的举证责任是：(1)小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。(2)各种制度是否健全及遵守情况。(3)必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。(4)在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。

　　就本案而言，邱某应当意识到摩托车自身的防盗能力是最差的，而不向物业公司申请一个停车车位，造成摩托车被盗，主要过错在邱某。邱某的摩托车由于不是在统一车位内被盗，物业公司只要证明已按物业管理服务合同约定全面履行了注意义务，就不应该承担责任。法院审判认为，“第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任”的免责条款有效而免除物业公司的责任，也是适用法律错误。[page]

　　2、小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损情形的举证责任。这类情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行为具有隐蔽性、突发性、不可预见性，因而作为物业公司的安保义务，应当不超出与业主签订合同时所能预见的情况。所以发生业主在居家内被伤害、财物被盗被劫，物业公司一般应从以下几面举证证明已履行合同约定的安保义务：(1)物业服务企业的资质;(2)从事保安服务的人员按国家有关规定具备职业资格;(3)健全的保安服务制度;(4)按制度履行注意义务的记录或证明，如值班日志、重大事故报告记录等;(5)为履行安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。

　　业主居家内发生被盗，业主要求物业公司赔偿承担责任，通过诉讼是很难获得胜赔偿的，已知的案例也是如此。其一，物业公司证明已履行合同约定的注意义务是不难的，而业主反过来主张物业公司没有履行合同约定的注意义务，基本上是不可能的。其二，业主要证明被盗财物的种类、具体数量也是一件很难的事。

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关联法条

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条

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