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小区物管“空白地段”分析

法律快车官方整理

2020-04-17 07:01

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　　小区物管“空白地段”分析

　　近年来入户实施抢劫的案件屡见不鲜，但不少小区的物管公司却以美观为由不允许业主自己安装防盗栏，甚至不少小区的安全自动警报装置在疏于维护而成为摆设，小区业主的安全究竟由谁来负责?现在至少有三个问题，迫切需要每一物管公司来回答。

　　问题1 小区“真空地带”在哪里

　　今年9月，那个高档社区发生小偷入户抢劫并刺杀女主人的恶性案件之后，11月7日，同一案犯在银都花园准备再次入户作案时，因触动电子自动警报装置被小区保安当场抓获，小偷事后承认自己与另外两宗入户抢劫案件有关，而在追捕小偷过程中银都花园的一保安还被刺伤。

　　不少业主认为，现在的住宅小区普遍存在着安全的“真空地带”，这恰恰为小偷提供了可乘之机。“现在物管公司一般都会以小区环境美观和安全保卫严密为理由，不允许业主在阳台上私自安装防盗栏，而业主也看到自己小区安装了红外线安全警报装置，但为何小偷在作案时没有被小区内的警报和保安发现?物管公司的信誓旦旦让业主放松了警惕，物管公司还不允许业主在阳台上用防盗网进行自我防护，而事实上他们又不具备基本的安全保卫能力。”发生偷盗案件的那个住宅小区内的一名业主就认为自己小区存在着严重的安全隐患，物管公司应该对业主的损失承担责任。

　　据记者了解，成都确实有不少住宅小区在安全保卫上存在漏洞，除了社区安全保卫人员不到位、从业人员素质不高以外，而当初安装的红外线自动报警等保安设备也因为年久失修而最终成为摆设。但即便是这样的住宅小区，物管公司也仍然按照交房当初的装修要求，不允许业主在阳台或窗户上私自安装防盗网，显然这就为小偷提供了便利，那物管公司如何填补“真空地带”，这是大家更为关心的问题。

　　问题2 物管能否只靠防盗网

　　显然不能坐以待毙，成都不少物管公司已经开始向“真空地带”发起攻击。成都利丰物业负责人介绍：“每月我们会向每一位业主提交一份物业管理明细报告，其中小区的安全保卫是重要内容;每周物管公司将对小区内的红外线自动报警等安防设施进行全面检查，以确保安防设备的正常工作。”利丰物业公司负责人认为，尽管小区内安装有各类的电子警报装置，但最终这一切都还是将落实在“人”上，优秀的物业管理并不仅仅依靠先进的安防设备。

　　四川华玮物业管理有限公司负责人认为，物管公司是否优秀，主要是看公司的规章制度是否健全，物管公司人员是否彻底将规章制度贯彻执行。如果能做到“眼中有生命，心中有业主”那么这个物管公司就应该是一家合格的公司。但同时物管公司普遍反映，之所以禁止业主私自安装防盗网，主要原因还是从消防、环境方面综合考虑，这是物管公司不得已的做法，假如单从安全角度出发，他们倒更希望业主安装防盗网，至少这可以给物管公司省不少事。“假如出现火灾，防盗网将阻断惟一的逃生通道，根据市容市貌的相关规定，沿街的住宅建筑都不能安装防盗网，而小区内禁止安装防盗网也是为了给业主营造良好的小区环境，同时小区内的安防工作还要依赖于整个社会的治安状况。”物管公司普遍认为，假如住户的失窃都归咎于物管公司这并不公平，小区内的治安需要物管、业主以及整个社会来一起承担。[page]

　　问题3 谁对业主的损失负责

　　既然物管公司声称自己的安全保卫工作固若金汤，而业主也不可能时时都门窗紧闭，但在住户发生偷盗或抢劫后却不愿对其损失加以赔偿，那物管公司凭什么不让业主自己安装安全防盗网?表面上看，这似乎成为物管行业的一个悖论。

　　专家指出，从法律角度来说，物管公司如果存在下列三个方面的问题，则应对小区的安全问题承担相应责任：

　　首先，物管公司违约，在物管公司与业主签订的合同中，对于保障业主财产生命安全有明确约定的，出现问题后物管公司应遵照合同的违约条款进行赔偿;

　　其次，司法机关鉴定物管公司是有重大过失，比如物管公司人员缺岗脱岗;对于各种车辆进出小区以及外人来访，工作人员未按照物管公司的相关程序进行管理等;

　　再则，社区的安全保卫人员监守自盗，内外勾结，明知给业主带来危害的行为将要发生，却没有事先制止，物管公司应承担责任。

　　一般来说，物业管理公司都是严格依照与业主签订的合同条款办事，从事多年物业管理工作的姚先生就提出建议，责任和义务应该在业主与物业管理公司签订的合同中进行详细的约定，从而在小区出事时通过合同关系来明确物业管理公司所应承担的责任，假如小区再发生入户偷盗事件，那按照物业管理的事先合同约定进行处理，那事态就变得简单了。

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