宜昌征地补偿律师

担。事实和理由：1.一审法院判决秦某支付房屋重置成新价差额部分88132元没有事实及法律依据，2015年秦某已履行了W号判决书中确认的重置成新价款。2.一审判决郑某获得1365218.4元拆迁补偿及安置利益没有事实及法律依据，应按照2015年的区位补偿价确定郑某的损失，提前搬家奖、搬家补助费、周转补助费（安置）是根据宅基地或认定人口确定的，与郑某没有关系；3.郑某的诉讼请求为重置成新价10万元及区位补偿价140万元，一审判决超出了郑某的诉讼请求，适用法律错误。被告辩称郑某辩称，不同意秦某的上诉请求及事实理由，同意一审法院判决。赵某辩称，同意秦某的上诉请求及事实理由。法院查明郑某向一审法院起诉请求：判令秦某、赵某赔偿郑某经济损失150万元。一审法院认定事实：秦某、赵某系北京市A村村民。1993年2月23日，经秦某申请，北京市朝阳区政府批准秦某使用三号院宅基地。1998年，秦某、赵某与郑某签订了《买卖房屋协议书》，约定秦某、赵某将三号院内房屋出卖给郑某。1998年8月5日，郑某将购房款16000元支付给秦某、赵某。后秦某、赵某将三号院内房屋交付给郑某。1999年12月20日，北京市朝阳区×乡人民政府和北京市朝阳区A村村民委员会共同出具证明，证明秦某、赵某将北房三间卖给了郑某，经村民委员会和乡政府规划部门同意已办完手续。2003年10月20日，北京市朝阳区×乡人民政府准许郑某对三号院内房屋进行翻建。经查，郑某非北京市朝阳区A村村民，其系非农业户籍。2017年9月7日，秦某与赵某登记离婚。2015年9月15日，北京市朝阳区人民法院作出W号判决书，判令：一、秦某、赵某与郑某就北京市朝阳区A村三号院内房屋签订的《买卖房屋协议书》无效。二、郑某于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区A村三号院内房屋腾退给秦某、赵某。三、秦某、赵某于本判决生效之日起三十日内赔偿郑某房屋重置损失十一万二千二百一十八元。经郑某申请，一审法院调取住宅房屋腾退补偿协议书（下称补偿协议）。2017年9月13日，北京市Z公司（甲方）与秦某（乙方）约定，甲方腾退乙方位于朝阳区A村三号房屋。甲方支付乙方被腾退房屋补偿费包括：补偿基价717075元；项目配合费478050元；房屋重置成新价200350元；提前搬家奖励260000元；无违章奖励250000元；未超占宅基地60000元；搬家补助费5187元；周转补助费180000元，补偿总额2150662元。安置房购房款总金额579500元。后，北京市Z公司扣除579500元后，向秦某发放1571162元。郑某对该证据真实性认可。秦某、赵某对该证据真实性认可。郑某认可该补偿协议系就秦某、赵某出卖三号院北房三间所签订。为证明双方的房屋买卖情况，郑某已经履行谨慎的注意义务，以及当时找了乡政府，村委会作证，郑某提交《买卖房屋协议书》，秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明郑某事实上对房屋翻修、翻建，郑某提交翻建房屋许可证。秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明郑某履行了注意义务，郑某提交《证明》。秦某、赵某对该证据真实性不认可，证明目的不认可。为证明秦某、赵某违反诚信解除合同，郑某提交判决书。秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的不认可。为证明秦某、赵某因为房子获得了拆迁利益200多万系郑某的损失，郑某提交拆迁补偿协议。秦某、赵某对该证据真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，郑某非A村村民，故秦某、赵某与郑某就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，已被法院认定为无效。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任。北京市农村房屋买卖合同被确认无效后，该房屋及所在宅基地被拆迁的，房屋重置成新价应归买受人所有。赵某、秦某离婚后，北京市Z公司就该农村房屋与秦某签订补偿协议，相应损失应由秦某向其赔偿。郑某就房屋重置成新价的诉讼请求，应扣除已向其支付部分，经一审法院核算应由秦某向郑某赔偿88132元。其他所有补偿及安置利益，包括宅基地区位补偿价、提前搬家奖励费等拆迁利益，在出卖人和买受人之间，应按照三七比例进行分配，经一审法院核算应由秦某向郑某赔偿1365218.4元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，甲方北京市Z公司与乙方秦某签订的补偿协议载明：一、腾退依据：《北京市朝阳区房屋腾退补偿安置办法》、《北京市朝阳区房屋腾退补偿安置办法实施细则》（等相关文件。四、被腾退房屋补偿费合计人民币1395475元。又查，补偿协议三（二）人口情况写明，乙方被腾退房屋内有认定人口2人，发放周转费以及提前搬家奖共计180000元。裁判结果一审判决：一、秦某于判决生效之日起7日内赔偿郑某损1453350.4元；二、驳回郑某的其他诉讼请求。二审判决一、撤销北京市朝阳区人民法院民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院民事判决第一项为：秦某于本判决生效之日起七日内赔偿郑某损失费1053587.5元；三、驳回郑某的其他诉讼请求。房产律师靳双权点评秦某、赵某与郑某就涉案房屋签订的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，已被生效裁判文书认定无效，对于造成合同无效的原因，一审法院认定出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任是正确的。故本案的争议焦点在于因合同无效造成郑某损失的范围及金额的认定问题。关于房屋重置成新价。秦某上诉认为因拆迁等原因造成房屋重置成新价的增加部分不应向郑某给付，应指出的是W号案件中法院认定因郑某在购房后在该院内翻建了房屋，对于三号院内房屋及添附价值，秦某、赵某亦应向郑某补偿，具体数额法院参照评估报告予以确定。也就是说，在该案中关于房屋重置成新价部分已经经过鉴定程序确认了价格，法院亦是按照评估价格判令秦某、赵某就院内房屋及添附价值对郑某进行了赔偿，郑某在本案中再次主张房屋重置成新价的差额部分，于法无据。法院对郑某的该项诉讼请求予以支持是错误的，。关于提前搬家奖、搬家补助费、周转补助费（安置）。因郑某非A村村民，也不是被腾退人，就搬家奖励及周转事宜相关的费用与其无关，法院判决秦某向郑某支付该部分费用与于法无据。根据秦某与北京市Z公司签订的补偿协议，属于被腾退房屋补偿费项下的各项费用可以基于宅基地及其上的房屋及附属物而取得，属于郑某因其与秦某、赵某签订的房屋买卖合同无效而造成的损失，故郑某要求秦某赔偿该部分费用具有事实及法律依据，法院按照三七比例在出卖人及买受人之间进行分配是正确的。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

配偶（1969年登记结婚），被告宋某鹏系被继承人长子，被告宋某慧系被继承人之女。1999年初春，被继承人吴某娟与被告宋某峰共同出资翻建位于北京市昌平区S号房屋。现因被继承人吴某娟去世，原告与被告就遗产继承问题未达成一致，故诉至法院。请求：1.判令原告依法按份继承位于北京市昌平区S号房屋中属于被继承人吴某娟的份额；……。被告辩称被告宋某鹏辩称：不同意原告第一项诉讼请求，原告请求分割房屋中并没有吴某娟的遗产份额，也并非吴某娟出资建造。涉案房屋虽登记在吴某娟名下，但院内房屋系宋某鹏及其配偶建造。现在S号院内房屋大大小小有十六间。被告宋某峰辩称：S号院的房屋是宋某鹏和儿媳妇盖的。被告宋某慧辩称：我同意依法分割吴某娟的遗产。法院查明宋某峰与吴某娟（2017年去世）系夫妻关系，二人共育有三个子女，分别为宋某鹏、宋某兰、宋某慧。吴某娟生前系昌平区x镇x村村民，位于北京市昌平区S号的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为吴某娟，庭审中原、被告一致认可涉案宅院内现有房屋十六间（详见双方当庭确认的房屋结构平面草图），分别为北房六间（1999年所建）、东西配房各三间（1999年所建）、南房两间（2002年所建）、两间棚子（2015年所建）。庭审中宋某鹏向本院提交购买材料款票据，证明北房、东西配房以及东西棚子为宋某鹏所建，宋某兰、宋某慧对证据真实性认可，认为是父母出资所建；庭审中宋某鹏申请证人陈某出庭作证，证明1999年其去给宋某峰家盖房，盖的东西屋各三间，当时盖完房后宋某鹏给了五六千块钱，庭审中宋某峰对证人证言表示认可，宋某兰、宋某慧对证人证言不予认可，认为涉案宅院内的房屋主要由宋某峰、吴某娟夫妇出资所建。庭审中宋某兰向本院提交协议书、证明及发票，证明涉案的北房六间及东西配房三间系宋某峰夫妇所建，承包人为周某桂，且有中间人赵某坤、陈某的签字。庭审中宋某鹏申请证人张某出庭作证，证明2002年其去给宋某鹏盖过南棚，2015年盖了东西棚子；庭审中宋某鹏申请证人邢某出庭作证，证明其给宋某鹏北房、东西房进行的装修，庭审中宋某兰、宋某慧对张某和邢某证人证言不予认可。另查，宋某兰户口位于北京市昌平区S号，户籍性质为农业家庭户口；宋某鹏户口位于北京市昌平区S号，户籍性质为农业家庭户口；宋某峰户口位于北京市昌平区S号，户籍性质为非农业家庭户口；宋某慧户口位于昌平区S号，户籍性质为农业家庭户口。裁判结果一、位于北京市昌平区S号宅院内的北房六间、东侧配房三间、南房两间、两间棚子归被告宋某鹏所有。二、位于北京市昌平区S号宅院内的西侧三间配房由原告宋某兰、被告宋某慧各享有二分之一份额。房产律师点评法律规定，配偶子女、父母为第一顺序继承人。公民死亡时遗留的个人合法财产属于遗产。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。本案中关于吴某娟的个人遗产及分割，逐一论述如下：关于S号的房屋，该院落宅基地使用权证登记的土地使用权人为吴某娟,根据庭审中宋某兰提交的协议书、证明及发票，法院认定涉案院落内的北房六间、东西配房各三间系1999年由吴某娟、宋某峰夫妇投资所建；根据庭审中宋某鹏的举证情况并结合证人张某的证人证言，法院认定涉案院落内的南房两间及东西两间棚子系宋某鹏出资所建。对于S号院内房屋的具体分割，因庭审中宋某峰同意将其应分得的份额转让予宋某鹏，故法院结合翻建房屋的出资情况、贡献大小，并从有利于今后生活的原则，确定S号院内的西侧三间配房由宋某兰、宋某慧各分得一半，该院落内的其他房屋归宋某鹏所有。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

北京市B小区房屋份额的六分之一由我继承所有；2.本案诉讼费由陈某、林某旭、林某刚负担。事实和理由：被继承人父亲林某贤于2011年去世，其名下有海淀区某小区房屋一套。我曾多次与母亲陈某及兄长林某旭商议遗产分割，但其二人不予理会。2017年6月10日，在我不知情情况下，林某旭私自与拆迁办签订《某小区项目房屋征收补偿协议（回迁产权调换）》，严重侵犯了我的继承权。被告辩称陈某辩称，2011年我与林某贤共同订立《关于房产遗赠的决定》，决定将北京市海淀区某小区房屋赠予孙子林某刚所有。我还于2017年4月5日写下遗嘱，将上述房产中我的部分留给林某刚。上述遗赠决定，林某文是在场知晓的，且明确表示对该房产遗赠决定无异议。我与林某贤有两套房产，亚运村的房产已经林某文出卖用于其购买天通苑的房产，且林某旭对我与林某贤尽到了主要赡养义务，故涉案房产遗赠予林某刚是合情合理的。我常年居住于所在区域，已在周围形成固定生活圈，房屋回迁后，也将由我继续居住。林某旭、林某刚共同辩称，2011年6月30日，林某贤立下遗嘱决定，将涉案房屋赠予林某刚，陈某也签字表示同意。2017年4月5日，陈某立下遗嘱，将其涉案房屋赠予林某刚。因此，本案不适用法定继承，应为遗嘱继承。林某贤作出房产分配时，林某文在现场，其中林某贤与陈某将亚运村的房屋归林某文所有，B小区的房屋归林某刚，林某文对此明确表示认同，林某刚也表示接受。我们本着相信林某文的原则，未对上述决定进行公证。涉案房屋已完成拆迁，房屋回迁后将由陈某继续居住。林某贤与陈某主要由我们家人负责照顾，尽到了主要赡养义务。法院查明林某贤与陈某系夫妻关系，双方共同育有二子分别为林某旭、林某文，林某刚系林某旭之子。林某贤于2011年7月14日去世。位于北京市海淀区某小区原有房屋（以下简称涉案房屋）一套登记在林某贤名下，系林某贤与陈某的夫妻共同财产。2017年，房屋所在区域实施征收拆迁。2017年6月10日，海淀区人民政府房屋征收办公室（征收人、甲方）与林某刚（被征收人、乙方）及海淀区某单位（征收实施单位、丙方）签订《某小区项目房屋征收补偿协议（回迁产权调换）》（以下简称补偿协议），主要约定：“一、被征收房屋基本情况：乙方的房屋坐落于海淀区某小区（以下简称“被征收房屋”），在册人口3人，分别为陈某、林某文、周某超。二、被征收房屋的补偿方式：1、本项目采取货币补偿、产权调换（回迁或外迁）两种补偿方式。乙方选择回迁安置产权调换方式。2、乙方选择的安置房预估房屋建筑面积为115.00平方米（最终面积以测绘报告为准）。三、甲、丙方应向乙方支付的款项：……所列应付款项冲抵后，甲、丙方应向乙方支付合计333426.00元；……”2017年8月29日，上述三方另签订《某小区项目补充协议（回迁产权调换）》（以下简称补充协议），主要约定：“一、乙方奖励费：主协议生效后，甲、丙方按照该项目在预签约期（签约期）内的签约情况及乙方交房情况，确定乙方的奖励费共计61793O.00元：……。2、乙方应向甲方支付产权调换房屋购房款300950.00元。……”因林某文与陈某、林某旭、林某刚就涉案房屋继承存在意见分歧，上述补偿款项至今未能发放，产权调换房屋则尚未完工交付使用。另经本院询问，双方当事人均确认涉案房屋征收前，仅有陈某一人居住使用涉案房屋。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：现林某文与陈某、林某旭、林某刚就林某贤于涉案房屋中的遗产继承事宜产生纠纷，林某文主张法定继承，陈某、林某旭、林某刚则主张遗赠。就上述争议，陈某、林某旭、林某刚向本院出具显示书写于“2011年6月30日”、并分别有“林某贤”签名及加盖人名章、“陈某”签名及捺手印的《关于房产遗赠的决定》（以下简称遗嘱）为据，主张涉案房屋经林某刚接受遗赠而归其所有，内容为：“本人林某贤名下有住房一处，位于北京市海淀区某小区。妻子陈某是房屋共有人。鉴于我二人年事已高，故预先做如下决定：在我二人均已百年之后（即都已离世之后），将此处房产赠给长子林某旭之子，即我们的孙儿林某刚，归其所有。在林某刚尚未成年之前，由其父林某旭监管。专此立字为证。”另经本院询问，陈某当庭述称林某贤于2011年6月30日在家中其面前亲笔书写该遗嘱。陈某、林某旭、林某刚另提供陈某之弟及弟媳高某、宋某作为证人出庭接受了询问。该两证人主要证实林某贤向其出示过上述遗嘱，但均未亲眼见证林某贤书写该遗嘱，也不了解其书写该遗嘱的具体事实。庭审经质证，林某文对上述遗嘱内容及证人证言的真实性均不予认可。后经本院释明及林某旭申请，对上述遗嘱的真实性进行鉴定。出具的鉴定意见为：“检材上的‘林某贤’签名字迹与样本上的林某贤签名字迹是同一人书写。”经质证，林某文对该鉴定意见不予认可，其中坚持就该遗嘱中落款日期的真实性提出异议。为此，林某旭再向本院提出鉴定申请，后该中心出具鉴定意见为：“2011年6月30日《关于房产遗赠的决定》上落款日期笔迹，与样本中书写日期的笔迹不是同一人书写的。”该鉴定意见经质证，陈某、林某旭、林某刚提出异议，并表示补充样本申请进行补充鉴定，但终因补充样本获取难度较大而未果，其相应再次撤回了该项鉴定申请。因此，陈某、林某旭、林某刚未能就该遗嘱签署日期的真实性向本院充分举证。林某文另据林某旭于2011年1月30日作出的书面“郑重声明”为据，主张林某旭已代表包括林某刚在内的家人放弃该遗赠，该“郑重声明”主要内容为林某旭及其家人“主动无条件的放弃对父林某贤和母陈某任何财产的继承权。”现林某旭与林某刚均以无权代表林某刚为由对该“郑重声明”的效力不予认可，林某文未能就其此项主张向本院充分举证。另经本院询问，陈某、林某旭、林某刚坚持主张上述补偿协议及补充协议，系林某刚在获得涉案房屋遗赠后，独立与征收单位签订的，与其他人无关，但经本院向征收单位调查，确定林某刚系经家庭成员推举代表与征收单位签订的，陈某、林某旭、林某刚未能就其上述主张向本院充分举证。林某文未实际参与上述补偿协议及补充协议的洽商、签约，但其于本案中表示认可相应的征收补偿方案结果，并要求依法平均继承相应的产权调换房屋及货币补偿款项。陈某、林某旭、林某刚另主要以林某旭夫妇支付涉案房屋购房款及装修款之事实，主张对林某贤尽了主要赡养义务，称若按法定继承，涉案房屋亦应归林某旭继承所有。林某文对上述支付购房款事实不予认可，另主张亦为林某贤置办了家用电器，同样对林某贤履行了赡养义务。经本院询问，双方当事人均确认自2007年至林某贤2011年去世，林某贤夫妇独立居住生活于涉案房屋。陈某、林某旭、林某刚未就其依法定继承涉案房屋归林某旭所有之主张向本院充分举证。裁判结果一、征收补偿协议及补充协议所确定的货币补偿款项中属于林某贤遗产部分即共计246837.50元，由陈某继承取得82279.50元、林某旭继承取得82279元、林某文继承取得82279元；二、驳回林某文的其他诉讼请求。房产律师点评公民合法的财产继承权受法律保护。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理。本案中，陈某之夫、林某旭与林某文之父林某贤已去世，生前留有其与陈某夫妻共同财产即涉案房屋一套，双方当事人就该涉案房屋中属于林某贤的遗产继承产生纠纷。现陈某、林某旭、林某刚持遗嘱主张林某贤将其遗产遗赠予林某刚，但该遗嘱的真实性未得到林某文的认可。根据法律规定，自书遗嘱应由遗嘱人亲笔书写、签名、注明年月日，故未严格按照法律规定的形式要件作出的遗嘱应认定为无效。就该遗嘱的真实性，陈某、林某旭、林某刚向法院提供有证人证言并以鉴定机构鉴定意见为据，但相关证人证言所述，证人并未亲眼见到林某贤书写该遗嘱，且虽经鉴定机构鉴定，鉴定意见对于遗嘱落款日期笔迹与样本中书写日期笔迹不能确定为同一人所书写。遗嘱日期是确定遗嘱人确立遗嘱时行为能力及相关事实等的重要依据，是不可或缺的重要形式要件。陈某、林某旭、林某刚未能就遗嘱日期的真实性向法院充分举证，该遗嘱因欠缺必要的形式要件而应被认定为无效。故在没有合法有效遗嘱的情形下，双方当事人关于林某贤遗产的继承，应当依据法律规定处理。陈某、林某旭、林某刚另主要以林某旭夫妇对林某贤尽赡养义务较多为由，主张涉案房屋应全部由林某旭继承所有，但相关事实未得到林某文的认可。其中，双方当事人可确认，自2007年至林某贤去世，林某贤夫妇均独立居住生活于涉案房屋内。陈某、林某旭、林某刚未能就其主张的上述事实向法院充分举证。故林某贤于涉案房屋中的遗产，应当由陈某、林某旭、林某文共同依法平均继承。另查，现涉案房屋已在林某贤去世后被征收拆除，原标的物已不存在，但经与征收单位协商，征收单位给予了相应产权房调换及货币补偿。该产权调换房屋及货币补偿款系征收拆除涉案房屋所产生，该等价物中属于林某贤的遗产部分，可由陈某、林某旭、林某文继承。庭审中，陈某、林某旭、林某刚主张相关征收补偿协议及补充协议均与林某刚签署，林某刚系独立的征收对象，相应拆迁利益与其他人无关，但根据法院向征收单位调查，可确定林某刚仅作为家人推举代表签署补偿协议及补充协议，陈某、林某旭、林某刚未能就其上述主张向法院充分举证，法院对其此项主张不予采信。另经法院询问，林某文表示认可上述补偿协议及补充协议中所确定的征收拆迁利益并主张继承，法院对此不持异议。鉴于补偿协议中约定的产权调换房屋尚未建成交付，协议中仅约定了图纸位置编号及预估面积，尚不具备处理的条件。该项利益及相应应支付的购房款应待房屋建成交付后及购房款确定后再行解决。关于货币补偿中林某贤遗产的继承，另因征收拆迁前仅有陈某一人居住于涉案房屋内，补偿款项中的搬迁费、移机费、物业费补助、提前搬家奖励、预签整体生效奖励、预签生效比例奖励、速签奖励、临时安置费均系针对实际居住人陈某的补偿、奖励，其余款项中扣除属于陈某的部分后，林某贤的遗产部分共计246837.50元，由各继承人平均继承分配。综上所述，上述征收产权调换利益及货币补偿中林某贤的遗产，由陈某、林某旭、林某文依法平均继承。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！