伊犁州法律顾问律师

料与申请登记的不动产状况一致才可以｡入下面这个案件，买家买了一栋广州市荔湾区的老房，买房后拆旧建新还加了个阁楼，但卖家一直没有过户。多年后买家起诉过户，法院审理后认为房屋已经重建，已与登记信息不一致，不能办理房产过户手续，判决驳回买家要求过户的诉讼请求。判决书节选：关于邓买家能否主张卢卖家将涉案房屋产权过户登记至其名下的问题｡邓买家于2010年4月13日将涉案房屋交由案外人负责拆除、重建,并于2010年11月将涉案房屋实际改建为框架结构4层半,现市国土房管局核发的涉案房屋房地产权证记载涉案房屋为砖木结构3层、建筑面积183.43平方米,另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记,即涉案房屋登记信息与房屋现状不一致｡根据广州市规划和自然资源局向本院作出的复函,如登记信息与房屋现状不一致,依法不应再按原登记信息办理转移登记,故卢卖家不应再按广州市房地产档案馆记载的涉案房屋的不动产档案登记过户至邓买家名下｡且结合邓买家提交的《不具备购房资格告知书》可知,邓买家目前不具备在本市住房限购区域内住房购买资格,无法办理登记过户｡综上,判决驳回邓买家要求卢卖家配合办理过户登记手续的诉讼请求｡

住房，会因损害社会公共利益而无效。3、如果是为了躲避债务规避执行这种，借名买房协议也是无效的。4、如果是为了炒房，协议也是有效的。如下面这个案件，王某借李某的名买房，后房屋降价，王某断供了，导致房屋被银行拍卖，李某担责。李某起诉王某赔偿，王某主张借名买房协议无效，法院就不支持，认定因没有购房资格借名买房的协议有效。张律师提醒：即使是炒房，借名买房协议也是有效的，只不过违反了当地限购的地方性政策而已，不是违反法律，违反法律的才无效。判决书节选：法院认为,李某（名义购房人）与王某（实际购房人）签订的委托购房协议是双方的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定｡王某主张其是为规避广州市房地产限购政策而向李某借名买房,违背了公序良俗,应属无效｡对此,本院认为,首先,限购政策属于调控政策,具有阶段性、临时性｡该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格,不属于法律、行政法规的强制性规定,且王某占用了李某的购房资格,李某即失去了购房资格,并不会导致本地区限购政策的落空,并不损害公共利益｡其次,并没有证据证明王某系为了恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益而向李某借名买房,因此,李某、张某娟与王某签订的委托购房协议合法有效,双方应恪守履行｡

但不是直接办到自己名下，而是要分两个诉讼请求，即第一，先从开发商名下过户到名义买家名下。第二，再从名义买家名下过户到自己名下。虽然分成两步，但一个官司里可以解决，不用打两次官司。张律师提醒：此类案件需满足能证明借名买房的前提，需证据充足，证据不充足的情况下，法院不会支持。如下面这个案件，借名买房的证据非常充足，法院就判决开发商先过户到名义买家名下，名义买家再过户到真实买家名下。判决书节选：本案的争议焦点是石某（真正买家）与杨妻（名义买家）之间就涉案房屋是否存在借名购房合同关系,杨妻是否应协助石某办理相应的产权登记手续。经综合审查各方在本案及另案中的陈述及提交的其他证据,可认定:其一,涉案房屋的另一预登记权属人董夫确认其实际是与石某共同购房,涉案房屋的购房款及按揭款均系由其与石某共同支付,杨妻未支付任何款项,且涉案房屋一直由石某单独居住使用;其二,石某在本案庭审中提交的证据能够反映石某曾支付涉案房屋的首期款,并曾向杨妻名下的还贷账户汇款,石某在庭审中提交的证据可以反映石某曾参与认购涉案房屋、办理收楼手续等事宜并就涉案房屋支付保险费等费用。本院认为石某与杨妻之间存在借名购房关系;其三,杨妻主张其系基于购房的意思表示与开发商及董夫签订《认购书》,并与董夫共同申请按揭贷款,但杨妻同时确认其仅支付了几笔按揭还款,亦表示其在银行催款之前对还贷事宜不知情,同时现有证据也能反映杨妻未实际参与涉案房屋的收楼入住及沟通办理产权证等事宜。而从杨妻在某号诉讼中所陈述的答辩意见可以反映,杨妻确认涉案房屋并非其财产,其只是在相关购房文件上签名,杨妻配偶在该案中所作陈述也可反映石某系基于购房资格的原因借用杨妻的名义购买涉案房屋｡杨妻在本案中否认其配偶在另案中所作陈述缺乏合理性与正当性｡此外,从杨妻在本案庭审中陈述的“杨妻对石某与董夫伪造杨妻签名去开发商收楼入住、拖欠管理费、逾期还款等事情不知情。后来,杨妻打算与丈夫购房时才发现,由于涉案房屋逾期还贷导致杨妻被列入征信黑名单。杨妻多次要求石某履行承诺负责还清贷款,并且即使要过户也要作出充分合理的补偿,但双方就此一直没有谈妥”的答辩意见也可以反映,杨妻认为偿还银行按揭贷款的义务在于石某,石某应当就过户向杨妻作出合理补偿,由此也可印证石某系实际购房人的事实。综合以上事实,可认定石某与杨妻就涉案房屋存在借名购房合同关系,杨妻负有协助石某办理涉案房屋产权登记手续的义务。鉴于涉案房屋已初始登记至开发商名下,而开发商表示待杨妻与董夫办妥交税手续后即可办理产权转移登记手续,涉案房屋的抵押权人未表示同意涂销抵押登记,涉案房屋现不存在查封记录,故涉案房屋过户至石某不存在障碍,杨妻及开发商和某银行均应提供相应协助,但涉案房屋应在涂销抵押登记手续后先过户至杨妻及董夫名下,再由杨妻过户至石某名下,其中应由杨妻承担的相应过户费用均应由石某负担｡终上，判决一、开发商协助杨妻、董夫办理广州市某房的完税手续并将该房屋转移登记至杨妻、董夫名下;二、某银行协助杨妻、董夫办理某房的涂销抵押登记手续;三、在某房转移登记至杨妻、董夫名下及该房屋的涂销抵押登记手续办妥之日起十五日内,杨妻将其名下的共有产权转移登记至石某名下(相应的费用由石某负担)。