无证房屋买卖合同效力是什么

合同纠纷 2018-11-22 7792 222

解答内容

司法实践中有两种意见，第一种意见认为：双方签订的买卖合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产。第二种意见认为：房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。法律依据：

　　大家好，我是法律快车特邀嘉宾-韩海花律师。以下为大家解答“无证房屋买卖合同效力是什么”这个问题。

　　目前，我国的司法审判中尚未对这种情况形成统一意见，第一种意见认为：双方签订的买卖合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产。第二种意见认为：房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。

　　我比较认可同意第二种意见。原因有以下两点：

　　一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。

　　买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

　　二、《房地产管理法》第三十七条的规定属于管理性规定，不属于效力性强制规定，不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》属于行政性法规，立法是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。

　　从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。

　　以上是我的解答，希望能够帮助到你，谢谢!