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买卖不破租赁原则什么意思

法律快车官方整理

2022-01-16 12:54

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　　在现实生活中，针对房子进行买卖，经常会涉及到买卖不破租赁这个原则，很多房子在买卖之前往往会被租赁出去，那么买卖不破租赁原则什么意思？法律快车小编为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。

　　一、买卖不破租赁原则什么意思

　　买卖不破租赁的原则是私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　二、买卖不破租赁原则的适用条件

　　所谓“买卖不破租赁”，是指在租赁房屋的产权发生转移的场合，承租人对于该房的使用权，不因该房的买卖而受影响，房屋受让人仍应当继续履行原租赁合同的规定。“买卖不破租赁”，是现代民法的一项重要制度，其要件是：

　　须有房屋租赁合同。“买卖不破租赁”是租赁当中特有的制度。因此，必须存在某项房屋租赁合同，才谈得上“买卖不破租赁”。

　　须房屋已经交付承租人使用。“买卖不破租赁”仅就承租人而言，而对于买卖关系而言，出卖人向买受人承担给付不能或权利瑕疵担保问题，这与“买卖不破租赁”制度无关。

　　须房屋被买卖。即发生了以租赁房屋为标的的买卖，该房的所有权由出卖人亦即出租人移转到买受人手里。

　　三、什么是买卖不破租赁

　　买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　以案说法

　　2011年12月，经中介介绍，镇江市民邵xx与杨xx、滕xx达成房屋买卖协议，房屋价款60万元，当日给付购房定金2万元，双方约定于2012年4月20日交付房屋。实际上，在2011年5月，滕xx已将该房屋出租给颜xx，而且一租8年。颜xx一次性给付租金6万元，但其未实际入住，房屋仍然是毛坯状态。

　　合同签订后，邵xx陆续支付房款48万元，并于2012年1月10日办理了房屋过户手续，但是过户归过户，能不能实际交付又是一回事。2012年3月的一天，邵xx然接到法院协助执行通知书和民事裁定书，要求其停止支付滕xx、杨xx应收的房款，他这才意识到自己所购房屋有问题，便委托律师发出律师函，通知滕xx、杨xx不再支付剩余房款，且要求按照合同约定交付房屋，履行瑕疵担保义务等。后又向法院起诉，要求实际交付房屋，清算水电气等费用，并赔偿损失.“买房时中介说这个房子价格合算，还带我去现场看了房子，是毛坯房，没想到会存在租赁情况。”邵xx对无法实际取得房屋烦恼不已。

　　经过审理，润州法院根据买卖不破租赁的原则以及违约责任的有关规定，判决驳回邵xx要求交付房屋的请求，由杨xx支付违约金2.6万元。

　　法官释法

　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，就本案而言，在租赁期内，因买卖发生房屋所有权转移，但原租赁合同对租赁人和新房主继续有效!所以邵无双要求实际交付房屋的诉讼请求是得不到法院支持的。同时滕大明、杨美华在签订房屋买卖合同时对邵无双隐瞒该房已出租的事实，导致未能按约定交付房屋，应当按合同约定承担违约责任。

　　法官提示

　　法官提醒，广大消费者在购买房屋、汽车等大宗商品时，在查验商品所有权权属证明的同时，尽可能查明该商品上是否存在抵押、质押、租赁等他项权利，避免不必要的麻烦。

　　以上就是法律快车小编为您介绍的关于买卖不破租赁原则什么意思的相关内容，只要租赁发生在前，所有权变动发生在租赁期间，承租人有权以其是合法承租人，租赁期限未满为由来对抗物的所有权人。如果你还有其他的法律问题，请及时咨询律师处理，法律快车提供专业律师，欢迎您进行法律咨询。

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