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商品房的预告登记是什么

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2024-06-25 16:39

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导读：商品房的预告登记是指将会取得的商品房物权提前进行登记来保障自己的权利，以防止债务人处置该不动产。申请商品房预告登记后一般需要等待十个工作日才能完成。

　　一、商品房的预告登记是什么

　　房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。预告登记通常出现在商品房预售的过程中，进行房屋预告登记可以防止房屋被同时卖给多位购房者，有效的保障了购房者的权益。

　　《民法典》第二百二十一条

　　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　二、商品房的预告登记需要多长时间

　　房屋预告登记自受理登记申请之日起，需要大概10个工作日。法律快车提醒您，预告登记要准备好登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料去进行申请。

商品房预告登记

　　三、商品房的预告登记有什么效力

　　商品房预告登记后即具有如下法律效力：

　　1.权利保全效力。在不动产交易中，当事人依债法规则产生了债权债务关系，权利人对债务人享有债权性质的请求权，但债权是相对权，基于债权平等性的本质和维护交易安全的需要，债权并不具有对抗第三人的效力。通过预告登记，使该债权以登记的方式记录下来并予以公示，使那些与预告登记的请求权内容相同的任何不动产处分，皆为无效，实际上是保障请求权得以实现并发生所期待的物权效果。预告登记最重要的作用就在于，将可能妨害或者损害履行所保全的请求权的处分视为违反预告登记的处分使其无效，这是一种相对无效。正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障。

　　2.顺位保全效力。指实际发生预告登记的请求权所指向的物权变动时，依预告登记的顺位记入登记。预告登记在保全请求权这一实体权利的同时，因为有登记的存在，还保全了请求权人取得权利的有利顺位，使其请求权具有排斥后序登记权利的效力，以此来实现所保护的请求权的优先地位。这样，不动产权利的顺位即依预告登记的日期加以确定，而不是根据本登记的日期确定。

　　3.破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产物权人陷入破产时，排斥其他债权人，从而实现请求权人指定的效果。这一效力，同样适用于不动产物权人死亡时，其不动产纳入遗产范围进入继承程序的情形，迫使继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。请求权人基于预告登记破产保护的效力，可以要求破产管理人或继承人直接将指定不动产从破产财产或遗产中别除。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条

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