房屋产权调换是什么

　　一、房屋产权调换是什么

　　1.房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。

　　2.这是房屋拆迁补偿安置的一种重要方式，其特点在于以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

　　3.在产权调换过程中，被拆迁人失去了原有房屋的所有权，但获得了新房屋的所有权，实现了产权的转移。

　　二、调换房屋面积注意事项

　　在进行房屋产权调换时，调换房屋的面积是一个需要特别关注的问题。特别是在商品房价格不断上涨的背景下，调换房屋的面积直接关系到拆迁双方的利益。有两种情况需要特别注意：

　　1.当被拆迁人的人均居住面积低于当地政府规定的标准时，被拆迁人有权要求调换房屋的面积达到国家规定的标准。这是为了保障被拆迁人的基本居住权益。

　　2.调换房屋的面积原则上应以被拆迁房屋的面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定。除非被拆迁人主动放弃面积上的利益，否则拆迁人不能单方面改变这一原则。

　　一些拆迁人可能会以拆迁补偿货币化为借口，试图在产权调换时按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，这实际上是剥夺了被拆迁人的合法权益，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

　　3.原地还房也是一个需要注意的问题。原地还房通常指的是在被拆迁房屋的原址进行还房。

　　（1）在实际操作中，一些拆迁人可能会对“原地”的理解存在偏差，试图将其解释为与被拆迁房屋处于同一地段或同一级别的地段。这种做法可能会给被拆迁人造成无法弥补的损失。

　　（2）根据相关规定，只有在基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的情况下，才可进行另行安置。

　　三、如何制定调换协议

　　1.在进行房屋产权调换时，制定一份合法有效的调换协议是至关重要的。

　　2.根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见后，应当订立拆迁补偿安置协议。

　　3.虽然从民法典的角度来看，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但由于该条例已对协议的名称作出明确规定，因此双方在选择产权调换时签订的协议名称应为拆迁安置补偿协议。

　　4.在制定调换协议时，双方应明确约定调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。

　　5.还需要注意协议的效力问题。根据最高人民法院的相关司法解释，拆迁补偿安置协议具有优先效力，当与其他商品房买卖合同发生冲突时，应优先保护拆迁补偿安置协议的被拆迁人。

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