一、住宅外墙物权归属到底归谁所有
在商品房买卖的语境下,关于外墙面的所有权归属问题,实际上涉及到了房屋产权的完整性和权利归属的界定。
1.我们需要明确的是,全体购房人对于外墙的所有权是享有法定权利的。这是因为,在房屋买卖法律关系中,外墙作为房屋结构的重要组成部分,是合同标的物不可或缺的一部分。
2.换言之,当购房人购买房屋时,外墙也随之作为房屋的一部分完整地交付给了购房人。
3.根据《商品房销售公摊规则》的相关规定,本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款,这使得外墙成为了受让人产权的一部分。
因此,开发商在房屋出让后,便不再享有对外墙面的“单独”处分权。
二、外墙使用管理权属
在明确了外墙的所有权归属之后,我们还需要探讨外墙的使用管理权属问题。
根据商品房买卖的实际情况,外墙面应该由全体购房人共同使用管理。外墙面作为房屋的共有部分,其使用和管理应当遵循全体业主的共同意志和利益。外墙面的使用管理应当遵循以下原则:
1.外墙面应当用于公共用途,不得被个别业主或第三方用于私人利益。
2.外墙面的维修、保养和改造等应当由全体业主共同承担费用和责任。
3.对于外墙面的使用和管理,应当遵循相关法律法规和业主大会的决定,确保公平、公正和合理。
虽然外墙面的所有权归属于全体业主共有,但这并不意味着每个业主都可以随意使用或处分外墙面。相反,业主应当遵循相关法律法规和业主大会的决定,共同维护外墙面的完好和美观。
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三、共有权人决策权
在共有权人对于外墙面的使用和管理中,决策权是一个至关重要的问题。
1.根据《物业管理条例》的相关规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。
2.对于外墙面的使用和管理,应当由全体业主共同决定。这包括但不限于外墙面的维修、保养、改造、经营等方面的决策。
3.在做出决策时,应当充分征求业主的意见和建议,确保决策的公正性和合理性。同时,业主大会作为业主的共同意志表达机构,应当在决策中发挥重要作用。
4.需要注意的是,虽然共有权人享有决策权,但这并不意味着他们可以随意做出决策。相反,他们应当遵循相关法律法规和业主大会的决定,确保决策的合法性和有效性。
5.在做出决策时,也应当充分考虑到其他业主的利益和诉求,确保决策的公正性和公平性。
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