房价上涨了合同可以解除吗

房屋买卖合同解除后的房屋差价损害赔偿的问题

目前，房价的不断攀升已成为不容忽视的客观现实。因此，在房屋买卖合同案中，买受人较少提出解除合同的请求。但是，在因出卖人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下，买受人往往提出要求出卖人赔偿房屋的差价（升值）损失。对买受人提出的该种请求，人民能否予以支持，尚存在多种观点，争议较大。有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋差价不应得到赔偿；另有观点认为，虽然房屋买卖合同的解释不影响买受人主张损害赔偿，但房屋差价并不属于损害赔偿的范围；还有观点认为，房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿，因此，房屋差价应到到赔偿。笔者将结合理论发展与实践需要探讨对于房屋差价损害赔偿案件妥当的裁判方式。

一、房屋买卖合解除与损害赔偿请求并不悖

我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿不行不悖。合同法第九十七条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上，观点不一。观点一认为；合同解除后，合同已经溯及消灭，但是客观上却存在损害赔偿问题，因此在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制，拟制合同尚未消灭；观点二人为：，合同解除后，合同溯及消灭，进行的是信赖利益的损害赔偿；观点三认为：，合同解除后，合同并不溯及消灭，由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失，可与合同解除并存；观点四认为：合同权利可划分为基础性权利义务和救济性权利义务，合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务，并不影响救济性权利义务的继续有效，因此，合同解除后，当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务，并不影响救济性权利义务继续有效，因此，合同解除后，当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济性权利义务的规定请求损害赔偿。

由此可见，在房屋买卖合同解除的情况下，合同当事人可以提出损害赔偿的请求。但是，由于房屋差价损失属于履行利益，而不属于信赖利益，其是否属于合同接触后的损害赔偿范围，尚存在争议。

二、房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围

对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益，我国合同法未作明确规定，理论及实务界对此意见并不一致。通行观点认为，合同解除的效力是使合同恢复到缔约钱的状态，而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此，在当事人选择了合同解除的情况下，非违约方不应得到履行利益的赔偿。但有观点认为，合同解除时的损害赔偿是债务不履行的合同赔偿，履行利益包括合同解除后损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害赔偿。

笔者认为，在房屋买卖合同案件中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用较高，实际履行不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时，买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如，在“一房两卖”的情况下，因房价大幅上涨出卖人已将房屋另售他人并已合法过户，而未取得房屋的购房人已经付房款数额不大，则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判令出卖人加倍赔偿、亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

在审判实践中，很对多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，由第三人以承租人主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。如果将损害赔偿范围内限定在信赖利益，则在违约方本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下，此种赔偿对违约方十分有利。因此，对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得揭制及惩罚违约行为的效果。

四、房屋差价损失的确定及裁量因素

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处；如双方无约定或不能协商达成一致，对于买受人的赔偿请求，人民法院应予以支持，但应当综合考虑守约方的履约情况、违约方能遇见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损相抵等因素予以适当调整。

对于房屋差价损失的确定，原则上可比照最相类似房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

在审判实践中，人民法院在处理该类案件时，尚应该注意以下几点：（1）合同解除应指法定解除，自约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。（2）合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。（3）由于在清偿期届满至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届前，解除房屋买卖合同的，并不能请求利益的赔偿。（4）在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。比如，甲与乙订立的房屋合同价格为60万元，现该房屋价值为80万元。由于房屋买卖合同解除，房屋买受人乙与丙订立合同，以85万元购得同等条件房屋。则除60万元甲应返还给乙外，80万元与60万元的差额属于乙履行利益损失，甲另应赔偿乙20万元；乙另购房屋额外支出的25万元，从性质上系合同解除所损害，并非甲不履行合同而导致损害，所以此25万元并不属于赔偿范围。再如此，如果乙主张其出售该房屋应得85万元，该价格与60万元之间的差额亦不属于债务不履行所致损害赔偿，而仍属于合同解除所生损害，不应获得支持。（5）在买受人获得赔偿时，应当扣除，买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。

违约赔偿的法理分析

违约赔偿的定性分析与定量分析

违约赔偿是对“因违约造成的损失”进行的赔偿，对违约人而言它是一种违约责任，对于相对人来说它是一项请求权。

（一）填补赔偿、迟延赔偿与固有利益赔偿

违约赔偿问题很复杂，区分不同类型的违约赔偿，有利于说清问题。违约损害赔偿可分成填补赔偿、迟延赔偿和固有利益的赔偿。填补赔偿时替代原来的合同履行请求权的赔偿；迟延赔偿时再履行迟延后，对履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿；固有利益赔偿，比如因为不完全履行，交付的标的物质量有问题，导致债权人人身、财产等固有利益遭受损失，对这部分损失给予赔偿。在因出卖人不转移房屋所有权而违约场合，买受人解除合同时所请求的赔偿，性质上属于填补赔偿。

（二）合同解除与违约赔偿

无论是民法通则还是合同法，均肯定合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，但对于赔偿的内容是信赖利益还是履行利益，认识存在分歧。这对于因出卖人违约至房屋买卖合同无法履行情况下，出卖人应否对房屋升值部分的损害进行赔偿，有直接的影响。

其实，合同法第九十七条规定的解除场合的赔偿与第一百一十三条第一款规定的违约赔偿，内涵应当是一致的。换言之，因违约合同而解除合同场合的赔偿仍然是违约赔偿（原则上为履行利益赔偿），而非解除合同的赔偿（信赖利益赔偿）。

（三）计算方法

我国法上的损害赔偿通常是金钱赔偿，在此前提下，一旦责任认定，便要对损害进行金钱评价，将损害转化为以货币单位表示的数额。损害赔偿计算方法有主观与客观之分，在审理房屋买卖纠纷时，法院采用同期市场价格为标准，这便是典型的“客观计算方法”。这一方法总体上值得肯定，因为我们没有其他更好的方法进行参照。

（四）计算的时间点

在采取客观计算方法的前提下，如果市场价格有波动，选取哪个时间点的市场价格作为参照（比如缔约时、违约时、中间最高价格时、一审最终辩论终结时等），这便是损害赔偿计算的时间点问题。时间点不同，计算结果就不一样。就此问题，原则上可由债权人选择，同时也不排除法院有裁量的余地，在这些不同时间点选区相对合理的时间点。

（五）注意避免重复填补损害

损害赔偿有一个非常基本的原则，即“有损害才有赔偿”，损害赔偿应该是填补受害人遭受的损失，受害人不应因赔偿获得额外利益。这是损害赔偿法的一项基本原则，不能随便突破。当然，我国个别法律和司法解释规定了惩罚性赔偿责任，属于特例，除此之外，其他场合均应遵循上述赔偿的基本原则。按照“有损害才有赔偿”原则，对于同一损害，受害人不应重复获取赔偿，否则，构成不当得利。

违约赔偿场合，非违约方请求履行利益赔偿的同时能否主张信赖利益赔偿？上文提到违约赔偿原则上以履行利益为标准，仅在例外场合，可由非违约方选择信赖利益赔偿以替代履行利益赔偿，否则，会形成重复填补损害的现象。道理在于，如果非违约方获取履行利益，信赖合同履行而做出的安排或必要的投入，便是他获得履行利益的成本。利润与成本不能兼得，赔偿权利人必许有所取舍。

法律法规依据：

1、最高人民法院、《关于做好进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》

2、最高人民法院、《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》