关注房地产市场的多发纠纷及支招

房地产市场上的风吹草动一直都是社会关注的焦点，房地产领域的纠纷多发也成为影响社会和谐的一大因素。现总结房地产市场中的几类重点纠纷并支招解决之道，以期能对读者有所帮助：

延期交房纠纷

众所周知，房地产开发是一项系统工程，环节多，涉及部门多，建设周期长，如果哪一个环节出现问题也会导致延期交房，因而延期交房纠纷占到了此类纠纷的首位。另外，房地产行业也是一个资金密集型行业，对开发商的资金要求投入比较高，所以消费者选择购买时不应该仅看广告，还应看开发商的实力。

解决支招：

作为购房户，在与开发商签订商品房买卖合同时，应对交房日期及违约责任应作出明确约定，以便于日后发生纠纷时及时维权。同时建议，为了避免出现延期交房纠纷，在购房时，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务，签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。

2、建筑施工合同纠纷

房地产开发主要是依赖施工人的建设，开发一栋单体楼往往需要几个月的时间，由于工期长、环节多，就导致了此类纠纷的多发性。由于建设工程承包合同在履行的过程中,受多种因素影响,且工程本身情况复杂多变,不可避免地会出现一些预料不到的问题,合同双方从维护各自权益的角度出发,对这些问题的解决就难免产生纠纷。主要表现为工程质量纠纷、工期纠纷、工程价款及结算纠纷、分包引起的纠纷、违约发生的纠纷等。

解决支招：

工程造价要把握在一个合理范围内,既要保证承包人的合理利润,又不至于给发包人造成额外损失。确定合理的质量目标和工期目标。对资格审查不合格、管理水平低下、施工质量低劣的队伍坚决排除,选择一个好的施工队伍等于事半功倍；重视施工合同签订。施工合同是工程竣工结算审核的核心依据。重视施工合同的签订,规范合同条款约定为整个合同的实施奠定了良好基础。订立合同应注意：语言表达要准确、严密、详实,避免文义表达的模糊成为日后双方争论的焦点；施工合同签订后,出现一些与签定合同时的估计相差较大的情况,应及时签定补充合同协议,以弥补合同在本身的缺陷,同时可以补充合同的形式调整合同价款,并以补充合同价款形式作为中期进度付款结算的依据,以免追加合同价款太大难以执行。

3、房屋质量纠纷

房地产市场的日趋成熟及主管部门对房屋质量监督的加强，使得建筑质量不再是消费者关注的焦点，房屋质量纠纷也呈逐年下降趋势。但近期连续发生的“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”事件，不断撩拨着人们对房屋质量脆弱的神经，并再次成为消费者关注的焦点。质量纠纷多表现为房屋漏水、墙体裂缝。

解决支招：

一是从源头上把关。建议房地产开发企业选择品质较高、资信较好、实力强的企业作为中标建设单位，为提升房地产开发质量奠实基础；二是强化工程监理的责任。防止监理部门玩忽职守，不履行监理职责；三是政府强化对房屋验收监管。　　4、房产广告不当宣传引发的纠纷

景观房、滨水房、健身会所、幼儿园……房地产广告的宣传总是那么诱人。纵观目前房地产市场上的入住纠纷，很大部分都是“房地产广告惹的祸”——由于房地产广告发布时，房屋大多属尚未竣工的期房，随着房地产项目的最终建成和交付，待到房子“千呼万唤始出来”的那一刻，实物情况与广告宣传难免会有这样或那样的出入、不相符，广告能不能构成合同的内容，双方颇多争议，纠纷便由此而生。

解决支招：

对此类纠纷应本着《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题规定》的相关解释予以理解，双方在订立合同时应把广告宣传内容列入合同条款，审查广告宣传是否构成对合同的承诺，是否对房产买卖价格及合同的订立具有重大影响，以便消费者维权，避免纠纷发生后双方各执一词。

5、物业纠纷

房地产业的迅猛发展，带动了物业管理的发展和普及，之前由于相关法律法规和制度的缺乏，此类纠纷呈多发态势，伴随《物权法》和《物业管理条例》的出台，为此类纠纷的解决提供了法律依据。物业费拖欠，物业收费内容不合理,物业服务质量差,配套设施不完善，擅自出租地下室,地面及地下车库停车收费等问题的存在及业主权利意识的觉醒，使得物业与业主的矛盾突出。

解决支招：

首先，物业服务企业在接管相关物业之前，应与业主签订物业服务合同，细化双方的权利义务和服务标准，对相关配套设施和建筑的使用权属作出明确约定，详细规定物业费的收费项目和收费标准，防止乱收费现象的发生。其次，业主应积极成立业主委员会，抱团取暖，在发生纠纷时积极代表业主维权。同时负责对小区相关问题作出决策并负责与物业服务企业的接洽谈判。此外，业主应积极行使自身权利，在物业服务企业服务质量差、乱收费、侵犯业主权利时，应积极维权，依据服务合同的约定追究物业服务企业的违约责任或直接解除合同。

6、房屋租赁合同纠纷

该类纠纷在审判实践中呈两极分化趋势。一般民房租赁为卖方市场，行业惯例一般先付款后租赁，诉诸法院或仲裁的少之又少。但相对而言，营业房租赁违约、解除合同的争议则比较突出。以往缺乏该方面的法律法规，但2009年7月份随着高法颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，此类问题做到了于法有据，极大地减少了当事人间的争议。

解决支招：

一、出租人在租房前一定要签订租赁合同。合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。这方面的案例表明聘请专业律师参与房屋租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果；二、出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生，往往是由于出租人盲目出租造成。承租人不要贪图便宜，找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》、不允许出租的房屋业主租赁房屋。承租人租房前，最好到房屋租赁管理机关咨询租赁房的相关信息；三、出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保或交纳一定的押金。承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。

房地产市场纠纷的类型多样，以上仅是我们生活中最常见的几类纠纷，还有许多诸如房屋按揭纠纷、房产面积纠纷、房产相邻关系纠纷、房屋规划纠纷等等，在此不再一一赘述，纠纷不可比避免，但要尽量减少，因此当事人双方在签订合同时，就要对法律问题有所了解。在国外，签订合同时，一般是专业律师介入，在我国的许多大中城市，此种趋势也是非常流行，支付一点律师费换来的是平安，免去的是烦恼。