这个农村房屋买卖合同果真无效吗？

北京某郊区的一个村庄住着一对夫妇，丈夫李某二十多年前进入城里参加了工作，户口也随之转为非农业户口，妻子和儿子依然是农村户口，但是他们全家仍然住在原来的农村。十多年前他们买下了同村一户马姓农民的一座院落，买卖合同是由丈夫签的名字。最近几年北京市区扩展很快房价飞涨，拆迁补偿款动辄几百万甚至上千万。出卖房子的马姓农民后悔了，向法院起诉请求判决买卖合同无效，返还房屋。2010年底，北京某中级人民法院二审终审判决称经“调解”宣布买卖合同无效，判令买房人返还房屋，理由是签字的李某是城市户口。

宅基地使用权，是我国《物权法》规定的一种用益物权，指的是农村村民依法享有的，在集体所有权的土地上建造、保有房屋及附属设施的权利。宅基地使用权是农村居民安身立命之所，具有十分重大的意义。为了保障农村居民居有定所，我国《物权法》、《土地管理法》、《担保法》实际上是禁止宅基地使用权流转的，但例外情形有二：一是宅基地使用权可以继承，二是可以随着宅基地上房屋所有权的转让而流转。第二种流转又有两个限制：一是受让人只能是本集体经济组织的成员；二是原则上，一户只能有一处宅基地，因宅基地上房屋所有权的转让导致一户多宅的可以例外。

本案的关键是如何理解什么是“一户”。我个人认为，“户”是一个以亲属关系为纽带组成的家庭单位。人数多少并不影响“户”，一个家庭人多也好、人少也好，即使只有一个人也可以构成一户。家庭成员的户籍结构对“户”也不应该有影响,一家之内并不因部分成员是城市户口、部分成员是农村户口，就导致家庭分裂。

家庭成员的户籍结构对宅基地的影响是，一户之内即使有人是城市户口，但只要其中有一个人是农村户口，该户就有权利获得宅基地，否则该户口为农村户籍的家庭成员的获得宅基地的权利就无从保障，该户之内其他具有城市户籍的成员由此取得的折射利益也应该得到尊重而不得剥夺。

本案中，买房人一方是由该户具有城市户籍的男户主签署的合同，但是男户主购买房屋显然不是只为其个人的需要，而是为了整个家庭生活的需要。之所以由这个男户主签字，只不过因为他是整个家庭的代理人。如果否定了房屋买卖合同的效力，其他两个有本村户籍的家庭成员的合法利益无疑就受到了损害。

无效合同是指欠缺合同的有效条件，不发生当事人预期法律后果的合同，无效合同规则是控制当事人滥用意思自治，维护合法、有序的交易秩序的武器。但是如果审判实践任意扩大无效合同的范围，遍设交易的“雷区”，随意扼杀交易于摇篮之中，不啻是对当事人意思自治原则及契约自由原则的严重戕害。

本案当事人签订的买卖合同并不违反该法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。一户一宅是原则，但是存在例外，法律并不禁止本集体经济组织成员之间房屋所有权的转让，因此不能简单地以签字者的身份判断合同的效力。所以，本案将该农村房屋买卖合同认定为无效是错误的。

北京 孙继承律师

135 2105 3870

2012年1月21——25日晚