房产案例之二---买受人如何退房

买受人如何退房买受人如何退房

买受人如何退房 --------------------------------------------------------------------------------

近日，南郊史女士打来电话说其在2003年7月份买了一套三室一厅的房子，开发商迟延

交房已近一个月。由于购房时史女士未严格审查开发商的相关证件，现在才知道开发商的

开发资质是临时的，现已过期。还有开发商的五证中现缺两证。对此，史女士准备退掉此

房屋，但不知自己发现的证据是否能够退掉此房屋，而且理由是否充分。所以就咨询本刊

常年法律顾问。

评析：

史女士所掌握的开发商临时资质过期以及楼盘五证现缺两证，这两点如果属实史女士是完

全可以退掉此房屋的。因为开发商没有开发资质以及楼盘的相关五证不齐全，这就属于开

发商出售楼盘主体上的缺陷，也就是说开发商在相关证件不齐全的情况下，其就没有售楼

资格，从法律角度来说该开发商就没有售房的行为能力。这时开发商与买受人所签的商品

房买卖合同就属于无效合同。对于无效合同，在法律上是自始无效的，据此史女士就可以退掉房屋，要回自己的购房款。但是对于此类开发商主体资格欠缺的问题，买受人若想退

房就应当尽早行动。因为法律上规定主体能力的缺陷是一种效力待定，在效力待定期间内

买受人主张合同无效，法院是支持的。若开发商在一定期限内补办了相关证件，买受人与

开发商之间的购房合同就会成为有效合同，而且自始有效。

对于退房不仅仅是在开发商主体上可以找到退房的理由，还可以在签订合同时的意思表示

和履行合同时开发商的履约行为上找退房的理由。对于从意思表示中寻求退房就是要看订

立合同时买受人对合同内容有没有重大误解；开发商有没有欺诈、胁迫乘人之危等使买受

人在违背自己真实意思的情况下订立合同；合同的内容有没有显示公平（《合同法》54条）。

这就属于意思表示有缺陷或不真实，对此法律上规定买受人可以变更或撤销购房合同，这

样也就达到了退房的目的。不过对此撤销权，买受人也要及时行使。因为法律上有从当事

人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的时间限制。

对于开发商履约行为上的退房理由，主要是指开发商的履约行为或能力欠缺使得买受人无

法实现合同所约定的购房目的。我国《合同法》94条规定：有下列情形之一的，当事人可

以解除合同：1，因不可抗力致使不能实现合同目的；2，在履行期限届满之前，当事人一

方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；3，当事人一方迟延履行主要义务，

经催告后在合理期限内仍未履行；4，当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使

不能实现合同目的；5，法律规定的其他情形。对于此类情形，主要是指合同已经生效，

但由于开发商履约行为上的单方面原因，致使合同目的不能实现。这类合同买受人是依法

享有解除权的。对此解除权根据2003年6月1日实施的最高院司法解释可转化为12种解

除权。有条件的读者可参看网上的《买受人的12种合同解除权》一文。