【要点提示】

出具定金收条时将房屋租赁的部分事宜记载于收条之上，能否认定双方之间房屋租赁合同成立

【案情简介】

2013年7月8日，原告李某与被告孙某经朋友何某介绍认识，商议由原告租赁被告的商铺，双方对租期、租金做了约定，原告给被告支付了租房定金20000元，被告出具收条一份，并将上述约定的事项一并记载于该收条之中。

2013年7月27日，被告向原告提出退回20000元租房定金，因原告当天不在汉中，原告委托租房介绍人何某与被告协商，介绍人何某未经原告同意自行收取了被告退回的租金，由于未及时告知原告。2013年9月1日，被告向原告发送告知函一份让其与自己签订正式房屋租赁合同，该邮件送达原告时，原告认为双方2013年7月8日收条即为租房合同，无需再另外签订一个租房合同，遂拒收该告知函。2013年9月5日原告向被告提出交纳第一年剩余部分租金，被告以自己的房子已经另租他人为由，拒绝与原告协商租房事宜。原告遂诉至法院，请求判令被告继续履行双方2013年7月8日签订的房屋租赁合同。

【裁判结果】

案件争议的焦点是双方是否就租赁关系达成合意，租赁合同是否成立，即2013年7月28日双方当事人就房屋租赁事宜协商后记载于收条上的内容，能否认定双方之间房屋租赁合同成立。

一审法院审理认为：原被告双方未签订正式的租赁合同,被告收取原告20000元的租房定金后，尽管在出具收条时将房屋租赁的租期、租金等事项同时记载于定金收条之上，但缺乏对租金给付期限和方式、装饰装修、水电使用等相关重要事项的约定，不符合房屋租赁合同的基本构成要件,且双方并未实际交付房屋,加之事后,被告也将原告的定金予以退还,故只能证明原、被告双方有签订商铺租赁合同、建立租赁关系的意向，并不能证明双方之间建立起了租赁合同关系,因此该定金收条不具有租赁合同性质。

案件宣判后，原告李某提起上诉称，二审法院驳回上诉,维持原判。

【评析】

《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。

《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同，租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限

（七）房屋维修责任

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

结合以上租赁合同的内容，本案原被告双方之间没有签订租赁合同，尽管原、被告在出具收条时将房屋租赁的租期、租金等事项记载于定金收条之上，但缺乏对租金给付期限和方式、房屋装饰装修、水电使用等相关重要事项的约定，加之被告退还了原告的定金，双方也并未以实际的履行行为来确立事实上的租赁关系，故定金收条不应当作为租赁合同关系成立的依据，原、被告双方未建立起租赁合同关系。