导言：

受本次新冠肺炎（NCP）疫情的影响，以租赁合同为例，为减少人群聚集可能引发的病毒传染，各地政府先后下令通知电影院、网吧、KTV等娱乐场所全部停止营业。在此情形下，承租人由于停业直接导致无营业收入，在出租人不主动减免租金的情况下，承租人能否请求出租人减免租金甚至解除租赁合同？结合这一问题，本期我们将主要针对房屋租赁合同进行分析，供大家参考：

一、对于房屋租赁合同的问题，需要分情况进行讨论：

1、对于商业性质的房屋租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既已考虑营业收入的成分，比如旺铺的租金是不一样的，既然考虑了营业收入，在受本次疫情影响（如政府管控措施）不能正常营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说是显失公平的。

2、对于生活性质的房屋租赁合同（如住房等），由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”会有一定的主张空间（本人认为对于一些短期租赁的生活住房，若由于本次疫情的影响导致合同目的无法实现或者租赁期限届满的，可以不可抗力或者情势变更主张减免相应的租金）。

综上，对于房屋租赁合同，若因疫情导致合同暂时不能正常履行，但不会必然导致合同目的不能实现，则对于继续履行合约面临显失公平的一方，可以尝试主张“情势变更”尽量维护自己的权益。

二、房屋租赁合同具体问题处理方式：

1.餐厅、酒店、写字楼等经营场所的租赁问题：

分析：应视具体情况而定：

（1）如果部分地区因政策管制导致无法开业，可以援引情势变更条款免除或减轻承租方的租金；若是承租国有资产类经营用房的，此时承租人也可以参照地方人民政府在疫情期间发布的相关政策措施来向出租人主张减免租金，如《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》川办发〔2020〕10 号第（四）条：“对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的 50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元”。《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》第（十八）条：“减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。

（2）如果非政策管制地区或者承租非国有资产类经营用房，则应当根据公平原则共同分担损失。此时承租人可以主动与出租人协商解决相关减免租金问题，参考2003年非典期间的相关案例（如(2018)鲁06民终268号判决、(2018)晋04民终2272号等），大部分因非典疫情产生的合同纠纷，均可适用情势变更的原则，可酌情减免停工期间的租金。

2.住宅租赁问题：

举一案例：甲是湖北人，因被封城无法返回，甲在外地租的房屋一直空着，能不能要求房东减少租金？

分析：目前没有明确规定春节期间要求不得返工属于不可抗力，而且不得返工与个人租住的房屋闲置没有直接的因果关系，因此不能以此为由要求房东减少租金。但是疫情期间大家都应当承担起一定的社会责任，甲可以和房东说明理由、积极协商，争取互谅互让，请求其适当减少租金。

3.关于租赁期限的影响问题：

在相同无法开工的情况下，短期租赁（如两个月）和长期租赁（如三年）的差别建议。

分析：本身租期较短，且因地区政策管制问题造成长时间无法开工，此情况若导致使合同目的已经无法实现，可以协商解除合同。

若租期较长，相对来说停工时间占据租期比例较小，可以和出租人协商减免停工期间的租金。

如果相较于整体租期而言，受影响的日期较短，不建议主张变更或者解除合同。在疫情阶段，大家都应该本着宽和有礼的态度，保证合同的切实履行，减少争议与纠纷。

（注意：以上内容属于本人个人观点，仅供参考）