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房产证上记载的所有权人，就一定能获得房屋所有权吗？

合同纠纷2016-05-03|人阅读

产证上记载的所有权人，就一定能获得房屋所有权吗？

　　物权法第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本条规定了三个内容：一是不动产权属文书的证据资格；二是不动产权属文书和不动产登记簿证据效力的高低；三是不动产登记簿证据效力的性质。　　在办理不动产物权登记时，不动产登记机构向物权人颁发“不动产权属证书”，即房屋所有权证、土地使用权证、抵押权证等。这些“不动产权属证书”在诉讼当中能不能够作为证据使用呢？本条第一句说：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，即明文规定，土地使用权证、房屋所有权证、抵押权证等不动产权属证书具有证据资格。　　本条第二句规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致”。明确规定不动产权属证书与不动产登记簿之间的关系，要求登记机构必须根据不动产登记簿制作、颁发不动产权属证书，要求不动产权属证书的记载事项必须与不动产登记簿的内容一致。　　在涉及不动产权利归属的民事诉讼中就可能出现两种证据，一个是不动产登记簿，一个是不动产权属证书，如房屋所有权权证、土地使用权证。绝大多数情形，不动产权属证书的记载事项与不动产登记簿的内容是一致的。万一发生了不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致怎么办呢？本条第三句规定：“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。按照这一规定，不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致时，应当以不动产登记簿为准。实际是解决两种证据的证据效力的高低。不动产权属证书具有证据资格，不动产登记簿也具有证据资格，都是合法有效的书面证据，但两者的“证据效力”不同：不动产登记簿的证据效力高于不动产权属证书的证据效力。因此，法庭应当“以不动产登记簿为准”，根据不动产登记簿的记载认定产权归属。例如诉讼中同时有产权证和不动产登记簿两个证据，产权证上记载“所有权属于张三”，不动产登记簿上记载“所有权属于李四”，因为本条第三句规定“以不动产登记簿为准”，亦即不动产登记簿的证据效力高于产权证，所以法庭应当判决房屋所有权属于李四。　　须特别注意的是，本条第三句规定不动产登记簿的证据效力高于不动产权属文书，是有条件的，这就是“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。明确告诉我们，不动产登记簿所具有的证据效力，不是绝对的证据效力，而是相对的证据效力。换言之，不动产登记簿的证据效力，属于推定的证据效力，是可以由相对方以相反的证据予以推翻的证据效力。这就是物权法关于不动产登记的另一项重要制度，叫做“不动产登记的权利推定效力”。　　假设不动产登记簿上记载张三是房屋所有权人，张三把不动产登记簿的复印件提交到庭，法官应当怎么看待这个证据呢？物权法第17条规定不动产登记簿有“证据资格”，因此法庭应当接受这个证据。但是，不动产登记簿记载“张三是所有权人”，法庭是否必须认定“张三是所有权人”，是否必须将该房屋判归张三呢？这就是不动产登记簿的“证据效力”问题。按照证据法，诉讼中采用的证据，必须具有“证据资格”，但具有“证据资格”只是说可以在诉讼中作为证据使用，有证据资格的证据，其“证据效力”是不同的。　　本条第三句规定不动产登记簿的证据效力，属于“权利推定的效力”。是什么意思呢？举例来说，张三把产权登记簿复印件提交到法庭，因为不动产登记簿具有“证据资格”，是合格的证据，法庭就应当认为张三的举证责任已经完成，不再要求张三进一步提供别的证据。又因为不动产登记薄的证据效力，属于权利推定的证据效力，法庭应当“推定”不动产登记簿上的记载是真实的，不动产登记簿记载“张三是所有权人”，法庭就“推定”“张三是所有权人”。　　请注意“推定”这个概念，“推定”是一个技术性概念，它的含义是“把什么什么当做真实的”。“推定”“张三是所有权人”，就是“把张三当做所有权人”，并不是说“张三真的是所有权人”，至于法庭最后是否“认定”“张三是所有权人”，关键要看争议的对方能否举出相反的证据。因此，法官“推定”“张三是所有权人”之后，就应当问争议对方李四有没有“异议”。假设李四看见张三把产权登记簿复印件提交到法庭，登记簿上记载张三是所有权人，李四再也无话可说、不再争执，法庭就应当根据产权登记簿上的记载，判决争议房产归张三所有。如果李四还坚持争执，对不动产登记簿记载的真实性提出“异议”，主张不动产登记簿上的记载不正确。例如李四说，我们当初是合伙买房，只是登记的时候为了方便登记在张三名下。这种情形，法庭当然不能仅仅根据登记簿上记载“张三是所有权人”，就判决争议房屋归张三所有，法庭也不应当仅仅因为李四对登记簿上的记载有“异议”，就“否定”登记簿的记载、“否定”张三是所有权人。这时法庭应当“责令”李四就自己的“异议”举证。你不是说登记簿的记载不正确吗？那你就应当举证证明不动产登记簿的记载不正确。　　如果李四真的举出了充分的证据，证明了不动产登记簿上的记载不正确，例如证明了的确是合伙买房（有书证或者人证证明），只是办理登记时图方便或者有别的原因，登记在张三的名下，则法庭应当采纳李四的反证，并直接根据此反证“认定”争议房产“属于张三和李四二人共有”。反之，李四不能向法庭举出充分的“反证”证明他关于登记簿的记载不真实的“异议”，则法庭应当直接根据不动产登记簿上的记载，“认定”张三是争议房产的所有权人，亦即判决该房产归张三所有。　　可见，物权法上不动产登记的“权利推定效力”这个制度非常重要。由于有这个制度，在审理房屋产权争议的案件中，谁对产权证或产权登记簿的记载主张“异议”，就应当由谁承担举证责任。法官应当责令“异议”一方举出反证，这叫产权证和登记簿的“权利推定的效力”，“异议”一方能够举出反证，证明财产的产权状况和登记簿的记载不一致，法庭就直接采纳反证，登记簿上的记载就被推翻了。如果异议一方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法庭就应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。　　

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