2018-04-25 深圳市罗湖区人民法院

本院经审理认定事实如下：

2014年11月19日潘某与盛某签订了一份《借款合同》，约定：潘某向盛某借款人民币60万元，期限为两个月，自2014年11月9日至2015年1月18日止，借款月利率为1.8％，借款期限届满，潘某不能足额偿还借款本息的，盛某有权依法处置抵押物，并以抵押物处置所得价款抵偿。被告张某为上述借款提供了连带责任担保。同日潘某和盛某签署了一份《抵押合同》，以深圳市某处房产为上述借款做抵押担保，约定在原告未依约清偿全部借款本息及相关费用，或所延期期限届满仍不能偿还，盛某有权依法处置抵押财产。2015年2月12日潘某与盛某、被告张维签订了一份《借款展期协议书》，约定上述借款展期两个月，当借款方不能按照协议期限清偿贷款方的款项时，贷款方有权处分抵押物，并从处理抵押物价款中优先受偿。2014年11月26日深圳市某网络金融服务有限公司向潘某转款了上述人民币60万元。潘某主张该借款人民币60万元，已经通过向深圳市某网络金融服务有限公司及其法定代表人刘某还清。被告某供应链公司、被告某财富公司确认收到了潘某人民币63.1万元，但是未明确是否是偿还上述借款，在本院指定的期限内也未做出书面的意见予以明确。

2015年4月22日被告张某出具借款借据一张，载明张某向被告某供应链公司借款人民币1678342.85元，期限从2015年4月22日起到2015年7月3日止，借款转入指定公司的帐户，并载明因本人配偶潘某已向被告某供应链公司的股东盛某借款60万元，用房产做抵押保证，现本人同意将该房产二次抵押给被告某供应链公司做本次借款的保证。2015年4月22日被告某供应链公司将人民币1678342.85元转入指定公司账户，该指定公司于2015年4月23日向转给了被告强某航公司人民币1632891.23 元。被告张某主张该借款是不真实的，只是过账，收取部分手续费，借条是在被胁迫下所写的。该指定公司的法定代表人系潘某。

2014年11月19日潘某出具了一份委托书，受托人为刘某、杨某，期限为2014年11月19日至2016年11月18日，权限有全权办理深圳市某处房产有关手续，代为签署房地产买卖合同等相关文件，办理买卖和抵押合同公证及到房地产权登记中心办理房产过户登记手续。并于当日在公证处办理了公证手续。2015年8月4日杨某作为潘某的代理人与被告某供应链公司（代理人为盛某）签署了一份《深圳市二手房买卖合同》，将深圳市某处房产过户到了被告某供应链公司名下。潘某表示对此毫不知情，并且一直在涉案房产内居住。被告某供应链公司表示合同中的价款是房产证上登记的价款，实际的价款按照市场价结算转让价款，到时候把多余的款项归还潘某。根据工商登记信息，杨某为深圳市某网络金融服务有限公司的监事，被告某供应链公司的监事。盛某为被告某财富公司的股东。

潘某与被告某供应链公司、被告某财富公司均确认原告向盛某的人民币60万元的借款实际上是向被告某财富公司的借款，是以盛某的名义签署的。原告认为是深圳市某网络金融服务有限公司出借的款项。

潘某与被告张某原系夫妻关系，2015年11月2日双方在民政局签署了离婚协议书，约定涉案的房产归原告所有。

既然谈钱伤感情

那我们就来谈谈法吧！

原告在自己的合法权益被侵害后

勇敢维权的行为

值得我们学习

还好，最终法院判定房产过户无效

原告的合法权益得到了保护！

接下来

请听王志刚法官给您讲解

出借人将涉案房产

出卖或过户到自己或关联人员名下

的法律效力认定问题！

在民间借贷的案件中，比较普遍的存在一种情形就是，在出借人向借款人出借款项时，要求借款人提供房产作为担保，借款人向出借人出具一份经过公证的授权委托书，授权出借人或其关联人员对涉案房产进行买卖，以对借款进行担保，在借款人没有按期还款时，出借人将涉案房产出卖或过户到自己或关联人员名下。按照法律的相关规定，以下处分房产的行为应为无效：

一是出借人和借款人在借款时约定，如果在借款人不能偿还债务时，将涉案房产直接抵给出借人的约定无效。对此《中华人民共和国担保法》第六十六条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条均规定，抵押权人和抵押人在债务履行期届满前，不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。根据这一规定，出借人和借款人在合同中约定在债务履行期届满出借人未受清偿时，抵押物的所有权转移为出借人所有应属无效。

二是在出借人向借款人出借款项，借款人向出借人出具一份经过公证的授权委托书，授权出借人或其关联人员对涉案房产进行买卖，以对借款进行担保，在借款人没有按期还款时，出借人将涉案房产过户到自己或关联人员名下，并且无支付对价，待借款人还款后再将房产过户回借款人。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的合同无效。这一情况属于代理人与买受人恶意串通损害被代理人利益的情形，这种房产的出卖行为应为无效。并且当事人自行设定的这种担保形式违反了《中华人民共和国物权法》第五条规定的物权法定原则，其约定和转让的行为均为无效。

出借人在出借款项时应当按照法律规定的担保形式设定担保，否则可能造成担保形式无效，而使自己的合法权益受到损害。