《认购书》等同于商品房买卖合同吗？

【法条援引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【律师释义】

商品房认购书是为了签订商品房买卖合同，提前确定下交易房屋的简单协议，一般只会涉及到以下内容：房屋位置、面积、价款、定金及签约期限等。而商品房买卖合同的主要内容包括双方的基本信息、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式、履行期限、违约责任等。

认购协议、认购书等如果未完全包含买卖合同的主要内容，在最终未签订正式商品房买卖合同后，会导致不同的结果，如因买方的原因未能签订商品房买卖合同，买方无权要求返还定金；因卖方的原因未签订合同，卖方应双倍返还定金。而双方在认购协议中关于房屋位置、面积、价款等约定对双方有约束力，双方应在此基础上签订商品房买卖合同，单方不能随意变更。如一方不在约定期限内签订买卖合同或单方改变认购书中已确认的内容，如面积、位置、价款等，造成无法签约的，则系“因一方原因”未能订立商品房买卖合同，应适用定金罚则。

但由于认购协议中未约定的其他事项在协商中不能达成一致而一方拒绝签约的，不属于“因一方原因而不能签约”，对拒签方不能适用定金罚则。此种情况下双方均无过错，属于司法解释规定的“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应将定金返还买受人。

认购协议等如果完全包含买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，一方违约就按照协议中的违约条款承担相应违约责任。