农村房屋买卖，为何一般认定无效？

张某来到天津工作多年，一直没有住房，2009年经同事介绍购买了天津市武清区王某的一处农房，双方自行签订简易的《房屋买卖协议》，王某将自己的院落以6万元卖给张某。张某接手后，为便利生活，利用王某的建房审批手续在院内翻建房屋，并居住在此。

2019年1月，有消息称村里要腾退。在巨额利益的诱惑下，王某心生悔意，想要拿回院子，遂将张某诉至法院，诉请确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并要求张某腾退返还。最终法院确认《房屋买卖协议》无效，判令张某返还房屋，王某给付张某房屋现值30万元。

本案中王某的院落为农村宅基地上房屋，考虑到房地一体，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。我国法律、法规明确禁止宅基地买卖，张某非宅基地所在集体经济组织成员，其与王某签署的房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的协议应为无效。而合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

站在买家的角度，律师建议，如果买卖双方不是同一集体经济组织成员，不要随便购买农村房屋。一般情况下，这种买卖合同都是无效的，买方在腾退房屋以后，法院需要综合考虑院落使用情况、房屋建设情况尤其是合同无效的过错，对买方损失进行评估确认，对责任进行分担。而这种评估是对房屋现价值的评估，不是以买方对宅基地上房屋实际投资为标准。结果往往是买方投入了高额的成本对房屋进行扩建修葺，而实际只能得到不到一半的补偿款，实在是风险较大，得不偿失。