广州张静律师解答：无效，必须是法院委托评估机构评估的装修价值才有效。这里有一个操作上的难点，就是从起诉到评估，中间可能隔了几个月时间。如果承租人起诉租赁合同无效后，房屋一直空着，装修不变，就可以申请法院委托机构评估。如果承租人搬出房屋后，出租人马上又要将房屋重新出租，则等不到法院来委托评估。此种情况下，承租人也只能自己先委托评估公司做一个评估报告，但该报告只能作为法院判案的参考，法院不会正式采纳，而会自己根据证据，酌情判决一个金额。如下面这个案件，法院就认定承租人自己委托作出的评估报告法院不采纳，评估费也需自己承担。

判决书节选：

承租人公司依据自行委托的评估报告主张的装饰装修安装工程费用损失及加建工程及附着物费用损失超出上述法院认定数额部分，本院不予支持。且承租人公司自行委托评估产生的评估费亦应由承租人公司自行承担。