婚姻中房产归属问题浅析
曾听言：“爱情是艺术，结婚是技术，离婚是算术”。现实中，由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一，同时房屋类型各异，使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。现根据婚姻法、物权法、合同法及相关司法解释，同时结合司法实践及资深法官观点，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下：
（一） 以商品房为例
1.婚前购房
出资情况 | 登记情况 | 房产归属 |
一方全额出资或还清贷款 | 登记在自己名下（婚前或婚后） | 个人所有 |
登记在对方名下 | 通常是出资方不具备购房条件，才以对方名义购房，按共同共有处理。 若无证据证明，则视为赠与（条件或期限未知），按登记方个人所有处理。 | |
一方支付首付款，婚后共同还贷 | 登记在首付款支付方名下 | 先协议——协议不成，判决房屋及未归还的贷款属登记一方。婚后共同还贷及其相对应财产增值平均分割，由房屋权人进行补偿 |
登记在双方名下 | 夫妻共同财产。但在分割共有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。 | |
共同全额出资或还清贷款
| 登记在一方名下 | 1.同居期间：一般按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理； 2.非同居期间：综合购房背景、出资数额等情形，能证明出资，则按份共有，不能证明出资，且一方否认另一方购房时有出资，则为个人所有，能够证明出资视为赠与或借款。 |
登记在双方名下 | 按份共有或共同共有（视同居情形）。 | |
共同支付首付款，婚后共同还贷
| 登记在一方名下 | 婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，其余则按出资情况共同共有或按份共有（视同居情形）。 |
登记在双方名下 | 夫妻共同财产 |
2.婚后购房
出资情况 | 登记情况 | 房产归属 |
一方婚前财产支付全部房款 | 登记在自己名下 | 如并非投资经营行为，属于婚前财产的转化，应认定为个人财产 |
一方婚前财产支付全部首付款，其余房款共同归还 | 登记在自己名下 | 首付款部分按个人财产处理，尚未偿还及增值部分按共同共有处理。 |
一方婚前财产购房（全款或婚后共同还贷） | 登记在对方或者双方名下 | 夫妻共同共有 |
共同出资 | 登记在一方或双方名下 | 夫妻共同财产 |
3.婚前父母出资
出资情况 | 登记情况 | 房产归属 |
一方父母全额出资 | 登记在出资方子女名下 | 出资人子女个人财产 |
登记在双方名下 | 一般为共同财产 | |
一方父母支付全部首付款，婚后共同还贷 | 登记在出资方子女名下 | 同婚前支付首付款，婚后共同还贷 |
一方父母支付全部首付款 | 登记在对方名下 | 一般为共同财产 |
登记在双方名下 | 共同财产 | |
双方父母共同出资 | 登记在一方的名下 | 如无相反约定，一般认定为对各自子女的赠与，视为按份共有。 |
登记在双方名下 | 一般认定为对各自子女的赠与，视为共同财产。 |
4.婚后父母出资
出资情况 | 登记情况 | 房产归属 |
一方父母全额出资 | 登记在出资方子女名下 | 个人所有 |
登记在对方或者双方名下 | 共同财产（另有约定除外） | |
一方父母支付全部首付款，婚后共同还贷 | 登记在出资方子女或双方名下 | 共同财产（另有约定除外） |
双方父母共同出资 | 登记在一方名下 | 按份共有（另有约定除外） |
登记在双方名下 | 共同财产 |
（二） 房改房
指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。
出资情况 | 登记情况 | 房产归属 |
一方婚前购买 | 个人婚前财产，约定除外 | |
婚后共同购买
| 登记在一方或双方名下 | 夫妻共同财产。若登记方主张为其个人所有，须举证证明该房改房与对方并无任何关系，对方也未因此利益受损 |
以一方父母名义 | 登记父母名下，登记方所有，出资作为债权处理 | |
登记于夫妻双方名下，可视为一方父母放弃对于房改房中因资金参加房改以职级、年龄、工龄等抵扣所享有的福利，对于夫妻双方的赠与，作为夫妻共同财产进行分割。 | ||
登记于夫或妻一方名下，视为赠与成为个人财产。 |
（三） 小产权房（宅基地房）
指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，产权证不由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的房屋。
出资情况 | 登记情况 | 房产归属 |
一方婚前建造 | 共同居住使用 | 建造房屋一方所有 |
一方父母在宅基地上为子女结婚居住建房 | 以子女的名义报建 | 婚前建造，子女个人所有； 婚后建造，夫妻共同财产。 |
家庭建造而共同居住 | 以户为单位进行审批 | 份额补偿 |
（四） 经济适用房
经济适用房，指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
因经济适用房的申购以家庭为单位，在核准的面积内才享有价格优惠，而其核准的面积是与家庭人口挂钩，因此，该房产中可能包含其他家庭成员的优惠。如果家庭其他成员有共同出资购买，那么该房产应当认定为家庭共同财产，应另案进行析产诉讼，分割出夫妻共同财产份额后，再对该夫妻财产份额进行处理。如果夫妻以外的家庭成员没有出资，则应认定为夫妻共同财产，但应注意保障其他家庭成员的利益。
提示一 共有
由于实务中案情复杂，以下表述“共同所有”、“共同财产”均为按份共有或共同共有。简单来说共同共有就是按约定或出资比例共有，夫妻一方处分其该房屋所有份额（而非房屋本身），需经过对方同意。而按份共有则以主体比例平均共有，无需对方同意，但同等条件下，按份共有人拥有优先购买权。同时，权利与义务的一致性，因房屋产生的债务亦共有。（关于近代家庭财产，推荐费孝通的《江村经济》）
提示二 赠与
与此前夫妻双方婚后若干年个人财产转化为共同所有的失效规定不同，如今法律充分尊重私人恒产，非因法定或约定情形，物权不变。然男女双方一旦交往至建立婚姻关系，财产混同不可避免。与此同时，离婚率居高不下且呈上升态势，婚姻成本过高。因此，许多夫妻一方或双方于主观或者客观获得安全感和幸福感，存在婚前、婚后、全款、贷款、借贷、父母出资等购房情形，婚后在房产证上“加名”，也不乏其人。婚后“加名”行为，本质上是赠与行为，其结果是往往直接导致个人财产转变为夫妻共同财产。
赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。赠与可以附义务，并且赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与除外。例如：1.双方在结婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房屋赠与另一方或由双方共有，但未办理公证，亦未办理房产过户手续的，赠与方可以撤销赠与；2.双方在离婚协议中或者离婚诉讼中达成协议将共同所有的房屋赠与子女，离婚后，即便亦未办理公证或房产过户手续，一方亦不得请求撤销赠与。（诉讼离婚经人民法院审查确认后出具调解书）
以上著述仅为物权法律解读，实务中离婚析产情况复杂，举证责任、诉讼程序仍需个案分析。从理论所有向实际拥有转变，最好咨询专业律师。后面笔者仍会为大家做产权登记和离婚房产分割等情形的详细阐释。
