生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素考虑将房屋登记在子女、父母或其他第三人名下，其中以登记未成年子女名字最盛。而从把名字登记于房产证那一刻开始，所涉及的首付、贷款、还贷、质押、转让、赠与、继承等情形，都有一本物权生意经，其利益与风险并存。

相当一部分登记子女名字的父母，以《婚姻法》解释三第七条“父母出资为子女购买的房屋登记在子女名下的，就是父母对子女的赠与，不动产属于子女的个人财产”及《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自登记于不动产登记簿时发生效力”为法律依据，以为这样真真是极好的，实则不然，管中窥豹尔耳。

在此，笔者以“房屋登记在子女名下”、“房屋权属登记”为词条在中国裁判文书网、无讼网检索裁判文书，精选若干中院、高院二审或再审判例，并结合实务经验，做如下分析：

关于房屋权属登记在未成年子女名下法律效果，主要有以下三种观点。

观点一：我国法律规定自然人民事权利能力始于出生，未成年子女虽然民事行为能力有所欠缺，但是并不影响其民事权利能力。既然房产登记在未成年子女名下，那么房屋的产权归属就应该属于子女单独所有。

观点二：房产虽然登记在未成年子女名下，但其没有独立财产，购买房屋多为夫妻共同财产，且房产的占有、使用、处分还是收益行为都由监护人代理，因此，登记在子女名下不过是一种形式，实际的房屋所有权应归夫妻共同所有。

观点三：父母将购买的新建商品房或者二手房直接登记在未成年子女名下，实则为用夫妻之间财产进行家庭财产购置，登记在未成年的子女名下，应视为夫妻财产向家庭共有财产的一种转化，该房屋应属于家庭共有。

以上三种观点，笔者均觉不妥，都过于片面、生涩，有种用心良苦地自圆其说，最好应寻求第三种道路。

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若属于子女单独所有，其民事责任能力不足，未成年人只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理。此时，依据《民法通则》第十八条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，实际家庭生产、生活中房屋抵押、质押、出租、出卖等活动，很难区分监护人是为了被监护人的利益。更棘手的是，若得出否定结论（即损害被监护人利益），先前的民事法律行为如何处理；若得出肯定结论，出现的债务问题是否可以突破合同相对性，直接执行第三人（其子女）房产，如果不能，造成信赖利益的损失如何填平，更严重的是容易造成恶意举债、逃债的法律风险。

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若属于夫妻共同所有，根据《合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。同时，《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。若房屋权属登记第三人的名字，即赠与财产实现转移，则赠与人履行了赠与合同的主要义务，即便没有书面协议或合同，赠与合同成立且不可撤销。同时，实务中如果登记子女名字而房屋是夫妻共有，则可能出现父母作为法定代理人进行诸多自我代理行为，此为滥用代理权。

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若属于家庭共有，则当存在生效赠与合同，并将房屋权属登记在子女名下，此时享受的购房政策、契税分类等内容均不同，物权效果已经形成，此时定义为家庭共有，有违物权法定之嫌。更有甚者，若夫妻因为其他纠纷导致法院强制执行其名下财产时，属于子女房产份额是否可以突破等其他问题？

至此，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可知，权属登记作为一种行政管理措施，只是公示形式之一（形式），不可与法律法规相冲突（实质）。（具体可参照（2014）冀民再终字第86号裁判要点：诉争房屋系夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资建造，由于两人都是城镇户口，不符合相关法律规定，故将土地使用权人和房屋所有权人均登记为子女。可子女系未成年人，没有能力建房，故房屋应认定为夫妻共同财产。离婚协议约定该房屋归属男方，而其又不符合建房政策资格，遂起诉至法院，最后法院以“父母赠与，并直接办理在其名下，因无相关证据予以佐证，本院不予采信。”并结合离婚协议，判决房屋属于男方。导致法院判决与行政管理相矛盾）因此，笔者主张房屋权属应具体问题具体分析。

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第一，若为权属登记人和实际出资人(多表现为父母)存在确权纠纷。将房屋产权只登记为未成年子女一人，这并不当然或简单地认定就是赠与，登记仅具有对外公示与排他效力，不能否定其家庭内部共有状况。参照（2017）吉民申144号、（2017）吉民申597号、（2015）南中法民终字第1095号、（2014）州民申字第15号、（2014）冀民再终字第86号裁判要点，可以得出父母作为出资人将房屋登记在子女名下，导致实际出资人和产权登记人不一致的原因很多，因特殊的身份关系，不能仅仅依据产权登记确认房屋的产权。因子女未成年，没有经济能力，不能支付房屋买卖约定价款，父母对房屋拥有处分权和收益权（形式或者实质待考量）。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”若双方签订了赠与合同，无论是附条件或附期限，只要所附要件成立，合同即生效，该房屋经登记或占有使用则为子女单独所有；若双方没有签订赠与合同，法院无从得知出资人的真实意思表示，此时即便登记在子女名下，也应归属夫妻共有。若子女能够证明自身出资情况，比如奖励、报酬、收益、继承、赠与（包括红包）如此大额财产的合法来源，可主张共有。另有（2014）湘高法民再终字第123号判决书，案情为转让购房指标，由买受人出资，出卖人代为购房，办理产证后无条件过户给买受人。出卖人分期收到房款购房并登记在子女名下升值后反悔。法院判决：作为过错方不具备法定解除权，出卖人及其子女对侵权行为承担连带责任，诉争房屋产权属于买受人。综上，应审查购房出资情况，辅之以出资人真实意思。

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第二，若因与第三人纠纷导致房屋被执行，非因房屋产生之债务参照第一点处理，若涉嫌逃避债务，损害债权人的权益，可以行使撤销权。例如（2015）吕民一终字第611号裁判要点，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，但需要证明赠与行为（无偿或低偿）导致债务人积极财产减少，致使债务履行不能。

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第三，若存在抵押、处分登记在子女名下房屋等行为导致的纠纷，则至少可视为家庭共有财产。参照（2016）渝01民终8880号裁判要点，可得理由如下：（1）从该房产的来源来看，未成年人子女没有独立的经济收入，其日常生活尚且需要父母供养。父母将直接登记在未成年子女名下，实则为用夫妻之间财产进行家庭财产购置，应视为夫妻财产向家庭共有财产的一种转化。（2）从该财产的管理和收益来看，该财产由其父母管理，其收益也由父母自由支配。父母将自己财产向未成年子女转移，也极容易造成财产混同，从而模糊物权属性。（3）从目的来看，处分房屋为了使家庭获得更多、更大的经济效益，是对家庭财产形式改变，由固定资产变为流动资产，而不是对家庭财产数量的增减。（4）从现有契税制度角度来讲，在二套房的认定上，通常以家庭为单位审核其是否为第二套住房的条件。（5）《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”就顺利解决了房屋作为家庭共有时处分权能的不足，同时，未成年人的民事活动由其法定代理人代理，只需证明其与产权人的身份关系，即可在申请书上签字确认。但上述理由看似合乎天理国法人情，然又极其脆弱，“二孩”政策放开，若父母份额比例不足三分之二，何以解决？

由于我国特殊土地、户口等制度，导致房屋权属乱象丛生，诉讼执行适从缺乏标准，甚至无标准，各地法院翘首以盼最高院指示批复或司法解释。结合目前司法实践，认定夫妻共同财产为主基调，有相当证明表明除外，其中赠与情形可参照（2012）民申字第1515号。

结语

举重以明轻，权属登记在家庭全部成员名下及第三人名下自不待言，可参照（2014）宿中民终字第02414号判决书，其中涉及子女成家后与家庭成员共同生活、共同出资建房，确权和继承法律关系明确，在此就不展开论述了。但未成年子女父母离婚的，和子女共同生活的一方提出登记申请的，应该如何处理？未成年子女父母双亡的情形，监护人能否处分其房屋？以及因实际是父母共有房屋因公示登记不一致所享受的优惠待遇是否应当取消？（类似超生应当缴纳社会抚养费）等一系列问题，由于时间紧迫，物权和债权，法律、政策、行政管理之间的冲突，以及更细致研究以待笔者日后进行。