擦亮眼睛，远离三种流氓：一种未加名无房；一种加名也无房；还有种仅登记在你名下，不但无房，还会让你身败名裂。

承诺加名并履行无可厚非，而不履行可能私藏二心，需要警惕。

第一，收受对价（合法或者非法不展开）而不履行，相对方存在实现债权到物权转化的障碍，包括但不限于房屋买卖、租赁、抵押、分割、继承、拆迁、执行。

第二，无需支付对价（指可量化以外的财产）而不履行，常见表现为家庭成员之间，该行为法律界定为赠与。根据《合同法》规定，赠与合同属于单务合同、非要式合同，只要意思表示真实，没有欺诈、胁迫的情形，以及不存在违反法律、行政法规、行政规范等强制性规定，应当认定有效。故赠与人一旦作出承诺赠与的意思表示，该书面或者口头合同即已生效，赠与人应当积极履行。但是《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，即我国不动产采用登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。由上述可知，合同效力→债权效力→物权效力三者相互转化、彼此联系且不可替代的法律法关系，通俗来讲，赠与合同有效不代表房屋有你的份额。另外，由于赠与合同是无偿合同，法律赋予赠与人任意撤销权，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，这就给赠与带来了不确定性。虽然房屋的权利转移并不完全代表登记，但未登记大体相当于权利未转移，有点绕但事实往往如此。

综上，赠与人承诺无偿加名不履行后可以任意撤销赠与合同，产生物权未变更的同时他还不用承担侵权赔偿（因赠与的财产未毁损、灭失，若赠与亦非附义务合同）或者违约损失（因系无偿合同）；对价支付未加名存在实现的风险。

2019年07月18日实施的江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》，虽说该指南属于地方司法文件，但可供江苏省全省法院参考，所以具有一定的参考价值。其中第35条载明在排除夫妻双方存在逃避债务、规避执行等行为的情况下，对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权仅登记在子女名下的不动产，一般应当认定为子女的财产。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。但夫妻之间的财产约定不能对抗善意第三人。

生活中，不少富二代未成年时名下即登记若干套房产，且仅登记其一人名下，而实际有证据（包括但不限于婚前或者婚内财产约定、信托或者理财协议、保险、遗嘱）表明其父母双方的真实意思仅是代名登记，并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。待富二代成年后，房产依然未更名，此时他以无偿加名异性为诱饵，大肆“活动”，有违道德，却不致家庭财产实际丧失丝毫所有权。

因为依据《物权法》《婚姻法》规定，该房产属于其父母所有，富二代无权处分房产所有权，且赠与系无偿合同，不属于第一百零六条第二款“以合理的价格转让”的构成要件，因此，受赠人不属于善意第三人，富二代父母有权追回。（强烈建议省高院对该条予以修订）

此类情形常见的有两种情况，

第一，以合法形式掩盖非法目的，包括但不限于拒绝履行法定义务（隐藏转移、逃避债务、规避执行），掩饰掩瞒犯罪所得、犯罪所得收益。

第二，涉及婚外情赠与，著名的有“经济学家郎某平大战小三门事件”，历时4年打了数个官司，最后情人完败，退房加赔偿，落得身败名裂。其中的法律依据为：夫妻未对共同财产作出特别约定，对于夫妻共同财产双方有平等的处理权。夫妻一方将大额钱款赠与婚外第三人，未经财产共有人的同意，侵害了另一方的财产权益，且其赠与行为系基于其与第三人的婚外男女关系，因此该赠与行为无效。配偶一方可主张赠与行为全部无效而非部分无效，赠与财物应当全部返还。赠与行为被认定无效后随即产生返还赠与当时的标的物，如果赠与的是房屋、车辆等实物，应当返还实物。如果实物因灭失、转让等原因导致无法返还的，可以参照实物灭失、转让时的市场价格或者转让对价折价补偿。

综上，如果负心人利用夫妻共同财产购买房产并登记在插足第三者的名下，后者可能面临人财两空的尴尬结局。

笔者声明：致敬爱情，本文献给广大适婚青年（流氓除外）！！！