农村集体建设用地使用权流转常见的流转形式

257.1 以建设用地使用权为条件的联营和入股。

257.1.1 农村集体经济组织可以通过符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。

257.1.2 非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。

257.2 以集体建设用地使用权为条件的房屋出租

257.2.1 农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交还场地使用权。

257.2.2 操作提示

(1) 以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；

(2) 房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。

257.3 以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。

257.3.1 农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。

257.3.2 操作提示

(1) 被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；

(2) 应当在政府主管部门办理抵押登记手续；

(3) 多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；

(4) 此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。

257.4 农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。

257.5 城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。

257.6 地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。

257.7 操作提示

257.7.1 当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：

(1) 只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。

(2) 合同履行前期出资方（一般是承租人）的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。

257.7.2 当出现上述257.3、257.4、257.5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人（非农村集体经济组织一方）签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。

257.7.3 律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。

(1) 目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。

(2) 对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的,应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。