物业使用权转让合同的性质以及超出20年的如何认定

《物业使用权转让合同》虽约定使用权转让期限自涉讼物业交付之日（2021年12月31日前）起至2041年12月30日止共二十年，但晟XX公司出具的《不可撤销承诺书》又明确前述使用权转让期限届满之后，霍X可继续无偿使用至在2044年12月30日止，因此，《物业使用权转让合同》约定的租赁期限应结合《不可撤销承诺书》认定为从2021年12月31日起至2044年12月30日。

从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，并确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。

因涉讼物业所在楼宇已办理建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。

霍XX认为晟XX公司实质上是向其出售涉讼物业（小产权房），但未提交证据证明双方存在买卖合同关系，且双方所签多份合同均明确霍XX就此可以取得的是使用权而非所有权，故霍XX的该项主张与双方约定不符，本院不予采纳。

【案件简述】广东省佛山市南海区人民法院 案号：(2020)粤0605民初33161号裁判日期：2021.04.02

【原告起诉】

原告向本院提出本诉请求：1.确认原告与两被告签订的《物业使用权转让合同》、《分期付款协议书》、《物业委托装修合同》无效；2.被告晟XX物业公司向原告返还购房款项112467元，并按照中国人民银行公布实施的LPR利率计算自2020年11月20日起至全部清偿之日止向原告支付资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担；4.被告友腾公司在所收取的93011元内对上述款项承担连带责任。

【法院认定事实】

本院确认以下事实：

涉讼物业位于万古域礼品广场（推广名：东逸新天地），该项目所在土地使用权人为佛山市南海区××××××××股份合作经济社，地类（用途）为批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地；涉讼物业所在项目已于2019年8月29日取得建设工程规划许可证，建设单位为佛山市南海区××××××××股份合作经济社，项目名称为万古域礼品广场A5#主题酒店4，总建设面积15977.47㎡，建筑层数为地上13层，地下0层，计容面积为15835.5㎡，基地面积为1546.4㎡。至庭审辩论终结时，该工程仍为在建工程，晟XX公司陈述建设进度为第三层。

2020年11月1日，霍XX（受让方、乙方）与晟XX公司（转让方、甲方）签署《万古域礼品广场物业使用权定金确认单》，确认以下内容：甲方将涉讼物业使用权转让予乙方；物业使用权转让价款总额为207467元；已交付定金35000元；乙方应于定金确认单签订后3天内，即2020年11月4日前支付转让价款总额的100%即207467元；如乙方不能按照该定金确认单履行相关约定的，乙方无权要求返还定金，乙方所受让的物业使用权甲方有权收回并重新转让。

同日，霍XX（受让方、乙方）与晟XX公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将涉讼物业的使用权转让给乙方；涉讼物业建筑面积30.12㎡；涉讼物业土地使用权性质为集体建设用地（用途：批发零售用地兼用住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地）；甲方根据与佛山市南海区××××××××股份合作经济社签订的合同取得该物业土地使用权、经营权及收益权，租赁期至2045年1月31日止；期满后，如甲方未能续约的，则项目内所有物业将无条件返还给佛山市南海区××××××××股份合作经济社；乙方仅是取得约定期限内的物业使用权或租赁权，但并非所有权；乙方确认在订立本合同前，对涉讼物业状况、该项目的现状、规划、用地性质、位置、面积、产权状况、使用性质等情况已完全清楚、理解并无异议，自愿同意受让该物业的使用权；涉讼物业仅为商服用途，乙方受让该物业使用权后，不得改变为其他用途，否则属违约行为，并自行承担相应的法律责任；涉讼物业使用权转让期限为自该物业交付之日起至2041年12月30日止；涉讼物业使用权转让价款总金额（由物业使用权转让费、综合运营管理费两部分组成，按套计价）为114456元，其中包括物业使用权转让期内的使用权转让费90360元、综合运营管理费24096元（为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方自愿同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等，此项综合运营管理费不含该物业的物业服务费）；乙方同意于2020年11月4日前一次性向甲方付清该物业使用权转让价款总金额（含定金）；甲方约定在2021年12月31日（含当天）前将涉讼物业交付给乙方使用，如因不可抗力因素或政府原因导致甲方逾期交付的，甲方无需承担违约责任；如乙方未能按约定履行付款义务的，则该物业交付时间相应顺延至乙方履行完付款义务后30日内（上述各情形下，转让期限的起始日仍以2021年12月31日为准）；涉讼物业的交付标准为毛坯交付，乙方自愿同意在签订本合同时与甲方推荐的装修公司签订《物业委托装修合同》，约定装修的有关事宜；乙方如需将该物业使用权转让给他人，在符合甲方规定时，必须向甲方提出书面转让申请，并同意缴付该物业的转让手续费3000元/套给甲方或甲方委托的物业管理公司，乙方在履行合同条款并缴清全部物业使用权转让费、综合运营管理费及物业管理费的前提下，甲方可以批准乙方的转让申请；新受让方完全承接乙方在本合同项下的全部权利义务，并继续履行合同；乙方应当在涉讼物业使用权期限届满当日无条件将该物业归还给甲方；乙方应按照合同约定的期限、方式支付该物业使用权转让价款总额的；逾期支付的，按照逾期应付款每日万分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方己支付的转让价款作为违约金不予退还；如甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，乙方同意给予甲方90日的宽限期；自逾期的第91日起，每逾期一日按照甲方已收转让价款万分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过180日的，乙方有权解除本合同；乙方解除合同的，甲方应无息退还全部已收的转让价款，并从逾期的第91日起按照本合同已收转让价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金至达到合同解除之日止。

同日，霍XX（受让方、乙方）与晟XX公司（转让方、甲方）签订《物业使用权回转转让协议》，约定：如乙方满足下列条件（乙方没有违反《物业使用权转让合同》及《物业委托装修合同》的任何约定；涉讼物业没有损坏、毁坏情况，可正常使用；乙方履行《物业使用权转让合同》及《物业委托装修合同》期间，没有擅自转让该物业使用权；在双方约定的回转转让权期间，涉讼物业没有被抵押、查封或成为诉讼、仲裁争议标的等情形之一；涉讼物业内没有发生过重大安全事故或人员伤亡案件；乙方结清所有的水电、公摊、物业管理费等一切欠费；乙方解除了该物业存在的其他租赁、借用、许可使用等关系，不存在遗留纠纷，能将该物业完好交还给甲方），乙方可自涉讼物业实际交付之日起届满10年后15日内，向甲方书面提出回转物业使用权的申请，如逾期申请的，则视为乙方自愿放弃向甲方申请回转使用权的权利；乙方应在收到甲方就上述申请事项书面回复之日起2日内，按照回复要求将涉讼物业使用权交回给甲方，届时乙方应结清因该物业所产生的所有欠费，完好交还该物业；如乙方提出回转转让该物业使用权的，则乙方可申请要求甲方按照《物业使用权转让合同》所约定的转让价款总金额及《物业委托装修合同》所约定的装修费的总金额作为回转费用（回转费用必须扣除甲方在收取上述费用时所支付的法定税费）；经甲方验收合格办理好交接手续后1个月内，甲方将上述第四条约定的回转费用支付给乙方，除此之外，乙方不得再要求甲方支付其他任何赔偿或补偿等其他款项或费用。

同日，霍XX（受让方、乙方）与晟XX公司（转让方、甲方）签订《分期付款协议书》，约定：乙方受让涉讼物业使用权并已支付甲方涉讼物业使用权转让价款14456元，剩余物业使用权转让价100000元，自签订本协议之日起，乙方在18个月内分期付清；乙方应在每月10日支付一期，每期金额5556元，共18期，付款期限为2020年12月10日至2022年5月10日；本协议为已签订的主合同的附属补充协议，只对主合同的付款方式重新协商约定，其余约定事项以主合同内容为主；乙方承诺如任一期付款逾期超30日，乙方应向甲方额外缴纳4000元赔偿金并在最后一期尾款同时支付此赔偿金，乙方逾期付款的违约责任仍按主合同约定执行；如乙方付款逾期时间超过90日，甲方有权单方解除主合同及本协议，甲方回收涉讼物业，乙方已缴款项自愿用作违约赔偿金，按主合同及其本协议约定的内容承担违约责任。

同日，霍XX（甲方）、友腾公司（乙方）、晟XX公司（丙方）签订《物业委托装修合同》，约定：根据《物业使用权转让合同》的约定，丙方交付上述物业给甲方的标准为毛坯，现甲方自愿委托乙方装修该物业；为方便该物业的装修顺利，甲方不可撤销的委托乙方代为办理毛坯收楼、验收手续，甲方无条件承认乙方的收楼结果；如甲方未交齐转让款等原因导致乙方无法收楼的，乙方从实际收楼后进行装修；乙方按合同附件《装修交付标准》的约定对涉讼物业进行装修装饰；甲方自愿一次性于2020年11月4日前向乙方支付装修费93011元，该费用为未含税价格，包括但不限于设计费、材料费、人工费等各项费用；乙方可在毛坯交付前，根据丙方的建设进度提前进场进行装修，并于2021年12月31日前将该物业的装修移交给甲方。该合同另附有《复式装修交付标准》，对交付标准作概括性约定。

同日，晟XX公司还出具《不可撤销承诺书》，明确：晟XX公司承诺在涉讼物业使用权期限届满之日起无偿给物业使用权受让人继续使用至2044年12月30日止，但物业使用权受让人必须继续按照《物业使用权转让合同》约定履行义务，而且必须在无偿使用期限届满当日无条件交还上述物业给晟XX公司；否则，晟XX公司有权随时收回涉讼物业。

同日，霍XX通过支付宝转账了30000元，该账单详情反映商户名称为“东逸新天地招商中心”。

同日，霍XX通过支付宝转账了5000元，该账单详情反映商户名称为“佛山市凯达投资咨询有限公司”。霍XX持有一份加盖了“财务收款专用章”的《收据》，载明该款为涉讼房屋的“服务费”。

同日，霍XX还在东逸新天地招商中心向晟XX公司支付了现金5000元。

2020年11月8日，霍XX刷卡支付了72467元，收款商户名称为“佛冈友腾装饰工程有限公司二店”。

同日，晟XX公司出具《收据》，确认收到霍XX支付的涉讼房屋综合运营管理费14456元；友腾公司出具《收据》，确认收到霍XX支付的涉讼房屋的装修款93011元。

【法院判决】

本院认为，霍XX与晟XX公司签订的《万古域礼品广场物业使用权定金确认单》《物业使用权转让合同》约定霍XX是以支付物业使用权转让对价款的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故霍XX与晟XX公司就涉讼物业形成租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：

一、关于本案相关合同的效力认定问题

霍XX在本案中诉请本院确认《物业使用权转让合同》《分期付款协议书》《物业委托装修合同》无效，该三份合同均成立于民法典施行之前，且本案不存在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》规定的应予适用民法典的情形，故关于其效力审查，仍应适用合同成立时施行的法律。

1.《物业使用权转让合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定使用权转让期限自涉讼物业交付之日（2021年12月31日前）起至2041年12月30日止共二十年，但晟XX公司出具的《不可撤销承诺书》又明确前述使用权转让期限届满之后，霍XX可继续无偿使用至在2044年12月30日止，因此，《物业使用权转让合同》约定的租赁期限应结合《不可撤销承诺书》认定为从2021年12月31日起至2044年12月30日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，并确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已办理建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。霍XX认为晟XX公司实质上是向其出售涉讼物业（小产权房），但未提交证据证明双方存在买卖合同关系，且双方所签多份合同均明确霍XX就此可以取得的是使用权而非所有权，故霍XX的该项主张与双方约定不符，本院不予采纳。

2.《分期付款协议书》的效力。《分期付款协议书》的内容是霍XX与晟XX公司关于《物业使用权转让合同》项下使用费的支付的补充约定，由于法律并未对租金支付方式作限制性规定，故该《分期付款协议书》关于租赁对价的支付约定是双方真实意思表示，合法有效。

3.《物业委托装修合同》的效力。首先，关于涉讼物业租赁对价问题，《万古域礼品广场物业使用权定金确认单》明确约定为207467元，金额上刚好为《物业使用权转让合同》约定的114456元与《物业委托装修合同》约定的93011元之和；其次，在款项的收付上，晟XX公司与友腾公司之间未作严格区分；再次，《物业使用权转让合同》与《物业委托装修合同》约定的涉讼物业的交付期限均为2021年12月31日前；最后，《物业委托装修合同》仅对“装修”后的交付标准作概括性约定，不合常理。综上，本院认定《物业使用权转让合同》约定的114456元与《物业委托装修合同》约定的93011元，不论其约定收费名目为何，均为涉讼物业在《物业使用权转让合同》约定的使用权转让期间的租赁对价的一部分。因此，霍XX与友腾公司之间不存在装修合同关系，该《物业委托装修合同》约定的装修事项属于虚假的意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，为无效约定。

二、关于霍XX已付款项性质的认定问题

根据本案查明的事实，霍XX于2020年11月1日支付予佛山市凯达投资咨询有限公司的5000元属于其与案外人之间的经济关系，故本院在本案中对其性质不作认定，并不予支持霍XX诉请晟XX公司、友腾公司退还该款的诉请。霍XX于2020年11月1日转账至东逸新天地招商中心的30000元、现金支付的5000元、2020年11月8日支付至“佛冈友腾装饰工程有限公司二店”的72467元，合共107467元，其性质上均为霍XX向晟XX公司承租涉讼物业的租赁对价。双方主张与前述认定不符的，本院均不予采纳。

三、关于霍XX应否付款及晟XX公司应否退款问题

如上所述，根据双方约定及本案的实际情况，涉讼物业在2021年12月31日至2044年12月30日共8401天的租赁对价为207467元，其中2021年12月31日至2041年12月30日期间共7305天对应的租赁对价为180401元，基于该期间的租赁约定合法有效，霍XX应依约付款。2041年12月31日至2044年12月30日期间共7305天对应的租赁对价为27066元，基于该期间的租赁约定无效，霍XX无需支付。因此，综合双方约定，霍XX应付分期款明细如下表所示，本院在本案中核定至庭审辩论终结之日（2021年3月2日）止，霍XX还应向晟XX公司支付租赁对价款22224元。后续租赁对价款因在庭审辩论终结时尚未到期，本院在本案中不作处理。霍XX诉请晟XX公司、友腾公司退还已付租赁对价款本息没有依据，本院予以驳回。

四、关于霍XX应否承担逾期付款的违约责任问题

霍佳佳逾期付款确实存在违约的情形，晟XX公司诉请霍XX支付逾期付款的违约金理据充分。因《物业使用权转让合同》约定晟XX公司交付涉讼物业有三个月的宽限期，且宽限期内无需承担逾期交付的违约责任，故本院根据公平及对等原则，酌定霍XX支付分期款亦享有三个月的宽限期，且该宽限期内无需承担逾期付款的违约责任，因此至本案庭审辩论终结时，其仅第一笔分期款存在需要支付逾期付款违约金的情形，故本院判令霍XX以5556元为本金，从2021年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之一的标准计付逾期付款的违约金予晟XX公司；其他分期款因付款期限尚未届满，或尚在宽限期内，故本院在本案中不作处理。

此外，因本案的发生与晟XX公司违反法律对租赁最长期限限制的强制性规定，并人为拆分租赁对价为不同名目直接相关，晟XX公司也有过错，且考虑本院在本案中重新核算霍XX各期应付款金额、涉讼物业至庭审辩论终结之时尚未竣工验收备案等实际情况，本院在本案中对晟XX公司诉请霍XX支付赔偿金4000元的诉请均不予支持。

综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

确认原告（反诉被告）霍XX与被告（反诉原告）佛山市晟XX物业开发有限公司于2020年11月1日签订的《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分（2041年12月31日至2044年12月30日）无效；

确认原告（反诉被告）霍XX与被告（反诉原告）佛山市晟XX物业开发有限公司、被告佛冈友腾装饰工程有限公司于2020年11月1日签订的《物业委托装修合同》关于委托装修的约定无效；

原告（反诉被告）霍XX应于本判决发生法律效力之日起十日内支付22224元予被告（反诉原告）佛山市晟XX物业开发有限公司；

原告（反诉被告）霍XX应于本判决发生法律效力之日起十日内以5556元为本金，从2021年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之一的标准计付逾期付款的违约金予被告（反诉原告）佛山市晟XX物业开发有限公司；

驳回原告（反诉被告）霍XX的其他本诉请求；

驳回被告（反诉原告）佛山市晟XX物业开发有限公司的其他反诉请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。