开发商沙盘广告宣传不实及违反商品房备案价销售都可不被判违约

【案例观点】

关于某公司就沙盘“商业街”的广告宣传是否构成要约，应否承担违约责任的问题。

某公司虽被相关行政部门认定为发布虚假广告，但涉案商品房规划范围内的房屋及相关设施应以合同约定为准，而沙盘宣传中涉及到的商业街不在涉案商品房所在项目的开发规划范围内,不符合上述规定出卖人广告宣传作出的说明和允诺能够作为合同内容的情形，且沙盘上提示“沙盘模型仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约”。故郑某主张商业街广告应属于要约，某公司存在违约行为，并以此主张违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于某公司在销售讼争房屋过程中是否存在价格欺诈的行为。郑某上诉主张某公司虚构房屋价格高于政府备案价，且未履行开盘优惠承诺，即某公司存在价格欺诈行为。因商品房买卖是一个市场行为，开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。因此，开发商未按照备案价宣传房屋价格的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，应从民法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，或利用双方交易信息的不对称，或通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。某公司虽然存在虚构价格宣传，但郑某签署的案涉《XX某认购书》明确“本认购书第一条载明之价格为开盘优惠价”，且郑某未举证证实案涉购房合同约定的房屋价格高于该房屋备案价，故郑某以某公司价格欺诈为由主张购房款差额理据不足，本院不予支持。

然而，从本案来看，某公司存在未依约履行起居室装修义务、未依法公示备案价格等诸多不当甚至违规行为，不仅没有发挥企业的积极作用和品牌效应，反而引发了大量的投诉和纠纷，带来了较大的社会负面影响。希望某公司从本案中吸取教训，正面回应社会需求，发挥行业标杆作用，切实承担社会责任。另，鉴于某公司的销售行为是引起本纠纷的一个原因，综合本案实际情况，本院酌情确定应由某公司负担本案二审案件部分受理费。

【案情简述】

本案系商品房预售合同纠纷。一审法院对郑某、某公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的评判正确,本院不再赘述。根据各方诉辩意见，本案争议焦点为：1.某公司就沙盘“商业街”的广告宣传是否构成要约，应否承担违约责任；2.某公司在销售讼争房屋过程中是否存在价格欺诈的行为；3.某公司应否就起居室装饰装修条款向郑某承担违约责任；4.某公司是否构成逾期交房。

某公司在商品房销售过程中实施的虚假广告宣传以及虚构楼房价格行为，已被相关行政职能部门认定为虚假宣传和价格违法并处以相应的行政处罚，但行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度，依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，某公司是否应向郑某承担责任仍需按照涉案《商品房买卖合同(预售)》所约定的合同条款予以认定。

关于某公司就沙盘“商业街”的广告宣传是否构成要约，应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”某公司虽被相关行政部门认定为发布虚假广告，但涉案商品房规划范围内的房屋及相关设施应以合同约定为准，而沙盘宣传中涉及到的商业街不在涉案商品房所在项目的开发规划范围内,不符合上述规定出卖人广告宣传作出的说明和允诺能够作为合同内容的情形，且沙盘上提示“沙盘模型仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约”。故郑某主张商业街广告应属于要约，某公司存在违约行为，并以此主张违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。至于郑某提出某公司应就沙盘“商业街”的广告宣传承担缔约过失责任的主张，缔约过失责任系指一方当事人在订立合同过程中，存在恶意磋商或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实等行为并造成对方当事人损失时所应承担的赔偿责任。但如前所述，某公司在缔约时已在沙盘中对案涉商品房相关情况履行提示及说明义务，且涉案合同已依法成立并生效，故郑某要求某公司承担缔约过失责任，依据不足，本院不予支持。

关于某公司在销售讼争房屋过程中是否存在价格欺诈的行为。郑某上诉主张某公司虚构房屋价格高于政府备案价，且未履行开盘优惠承诺，即某公司存在价格欺诈行为。因商品房买卖是一个市场行为，开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。因此，开发商未按照备案价宣传房屋价格的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，应从民法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，或利用双方交易信息的不对称，或通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。某公司虽然存在虚构价格宣传，但郑某签署的案涉《XX某认购书》明确“本认购书第一条载明之价格为开盘优惠价”，且郑某未举证证实案涉购房合同约定的房屋价格高于该房屋备案价，故郑某以某公司价格欺诈为由主张购房款差额理据不足，本院不予支持。

关于某公司应否就起居室装饰装修条款向郑某承担违约责任的问题。因《商品房买卖合同(预售)》附件六就起居室装饰装修内容已均被手写修改，修改处亦有郑某签名捺印确认，是属于双方对起居室顶棚和室内地面装饰装修标准的重新约定，因此，郑某又要求按石膏板吊顶和大理石地面标准给予修复的请求，本院依法不予支持。

关于某公司是否构成逾期交房的问题。经审查，涉案合同第十一条约定，某公司应当于2020年12月31日前向郑某交付房屋。除不可抗力外，逾期交付超过60天的,郑某作为买受方有权解除本合同。另，该合同附件十一《补充协议》第六条第一款约定书面通知方式包括：公告、邮寄、买受人在出卖人办公场所领取文件并签收等。本案中，某公司在合同约定的交房日期（2020年12月31日）届满前，向郑某等业主邮寄延期交付通知书，通知郑某等业主因受新冠病毒疫情影响，原定2020年12月31日的交房日期顺延至2021年3月31日，其后，某公司于2021年3月30日完成涉案房屋的竣工备案手续，于2021年3月31日在《XX日报》公告通知某业主交房，即某公司已按合同约定的通知方式通知业主收房，该交付行为有效。郑某认为某公司登报送达交房通知系无效行为，并据此主张某公司应自2021年4月1日起至支付完毕装修修复费用之日止赔偿逾期交房违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。

但，某公司作为房地产开发商理应肩负起正向示范和行业标杆的社会责任。然而，从本案来看，某公司存在未依约履行起居室装修义务、未依法公示备案价格等诸多不当甚至违规行为，不仅没有发挥企业的积极作用和品牌效应，反而引发了大量的投诉和纠纷，带来了较大的社会负面影响。希望某公司从本案中吸取教训，正面回应社会需求，发挥行业标杆作用，切实承担社会责任。另，鉴于某公司的销售行为是引起本纠纷的一个原因，综合本案实际情况，本院酌情确定应由某公司负担本案二审案件部分受理费。

综上所述，上诉人郑某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5178.1元，由郑某负担1553.43元，某公司负担3624.67元