同组村民联合在自家宅基地上筹建住宅楼合同有效并可以转让

同组村民联合在自家宅基地上筹建住宅楼的合同有效并可以转让,主要理由如下:

1. 该合同系合同双方的真实意思表示,不损害国家、集体、第三人的利益,也不违反法律的强制性规定。

2. 依法成立的合同对合同当事人有约束力。

3. 建成的房屋属于同组村民的共同共有。

4. 同村组村民之间的转让协议不损害国家、集体和其他九户村民的利益,也没有违反强制性法律规定。

所以,同组村民之间的合作建房合同和村民之间的转让协议均属合法有效,应当得到履行。

【案例简述】

一审法院认定事实:原告冯B与被告冯A系同胞弟兄。同为某区某镇某村二组村民。2012年开始，被告冯A等同组十户村民联合在自家宅基地上筹建住宅楼，约定十户村民平均投资、平均分配和收益。2013年8月8日，被告冯A等十户村民以某镇某村二组名义与某市某建筑工程公司签订了某村第二村民小组某住宅楼的《建设工程施工合同》。合同签订后，某建筑公司即开工修建。至2014年3月20日止，被告冯A先后投入配套设施费等工程款共计156000元后，因再无力继续投入，被告冯A、张A兰夫妇经与原告冯B协商，于同年5月8日签订了《转让协议书》，约定：

一、甲方（被告）自愿将由某市某建筑工程公司施工的某村二组十户共同在宅基地上修建的商铺及住宅楼冯A名下的全部份额转让给乙方（原告）。

二、乙方应积极履行甲方和某市某建筑工程公司所签订的工程施工合同，并支付工程造价的全部工程款，包括房款165万元（面积约870平方米，每平方米1710元，共计165万元）、配套设施费30万元，共计约190万元（最后以实际测量面积为准）。

三、在工程完工交付后，乙方无条件给甲方返还一套住宅楼面积约100平方米，商铺面积（约500平方米）的40%的产权归甲方所有。

四、甲方应无条件给乙方出具办理房屋产权证所需的一切证明，并积极配合乙方办理房产证。

五，乙方应承担工程修建中的一切债务和工程款，甲方不承担任何费用。

六、本协议自双方签定之日起生效，甲乙双方不得违约，如一方违约造成的所有损失由违约方承担，并承担总工程款50%的违约金。

七、本协议的主旨是谁投资谁受益，双方不得反悔，如有反悔者视为违约，并承担由违约造成的法律责任。

同日，被告冯A将10户村民与某某建筑工程公司签订的《建设工程施工合同》原件连同其先行交付的共计15.6万元工程款的原始条据一并移交给了原告，并由原告给其出具了17万元的借条。

协议签订后，原告开始履行被告与某建筑工程公司签订的施工合同。截止2015年10月26日，原告以被告名义分七次交付工程款总计73万元，收据由被告交付给了原告。联建楼房主体工程封顶后，被告等十户联建村民于2015年1月23日和某建筑工程公司协商签订了《房屋抵顶合同》，约定用以建成楼房北侧的16套住宅房屋每套108平方米，以每平方米4250元的价格抵顶十户村名所欠某建筑工程公司的施工费用7344000元，即每户抵顶734400元，剩余工程款每户收70000元，其他欠款用已建成的商铺租赁费用抵顶，抵清为止。现十户每户分得住宅楼2套，其中被告冯A分得西侧楼房南端4层的2套；楼房西侧的1、2、3层均为商铺，已由被告冯A等十户建房户整体以每年83万元的价格出租给他人使用。后原、被告在履行转让协议的过程中发生纠纷，原告遂提起诉讼。

一审法院认为，被告冯A等同组十户村民联合在宅基地上修建住宅楼，约定十户村民平均投资、平均分配和收益,被告冯A等十户村民之间形成了未进行工商登记的个人合伙关系。在楼房修建之初，被告冯A、张A兰因无力支付建房款和原告冯B自愿签订了转让协议，约定被告自愿将某村二组十户共同在宅基地上修建的商铺及住宅楼冯A名下的全部份额转让给原告冯B，原告冯B给被告冯A、张A兰返还一套住宅楼，商铺面积40%的产权归被告所有。该转让协议系原、被告双方真实的意思表示，内容不损害国家、集体、第三人的利益和其他九联建户的利益，不违反法律的强制性规定，应认定为有效的协议。法律规定：”依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告冯B和被告冯A、张A兰之间的转让合同合法有效，应当得到全面履行。现原告已履行了支付工程款的义务，被告应当依据转让协议给原告返还分得的住房1套，被告名下可得商铺60%的产权归原告所有。被告关于转让协议无效的抗辩主张不能成立，不予采纳。判决：原告冯B和被告冯A、张A兰于2014年5月8日签订的转让协议书有效，在判决书生效后15日内履行完毕。

二审法院认为，上诉人冯A与同组苏某等十户村民联合修建商住楼，约定十户村民平均投资、平均分配和收益,故对建成的房屋性质属于共同共有。上诉人冯A、原审被告张A兰夫妻与被上诉人冯B签订转让协议，自愿转让其共有份额，内容不损害国家、集体的利益，亦无损害其他九联建户的利益的具体事实和损害其他第三人利益的情形，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形；上诉人冯A认为签订转让协议未经其他九联建户的同意，违背了2016年5月18日签订的《土地投资入股分配协议》和《补充协议》未经其他九户村民同意不得转让的内容，因以上二协议均形成于上诉人冯A的转让行为之后，对冯A的转让行为无约束力，故上诉人冯A主张转让协议无效的上诉理由无事实及法律依据。二审判决 维持原判。

[(2017)甘06民终165号]