购房人对未变更登记的房屋享有的物权期待权优先于该房屋上设立的抵押权

【法律观点】

1. 物权期待权与抵押权的优先性：在特定条件下，消费者购房人或一般买受人对未完成不动产变更登记的房屋享有的物权期待权，可以优先于在该房屋上设立的抵押权。这主要依据最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第三十九条的规定，即房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，与买受人签订合法有效的房屋买卖合同，买受人支付全部或大部分购房款，且房屋不存在司法查封，此时买受人的物权期待权应优先于银行抵押权。

2. 在建工程抵押权涤除：当买受人的物权期待权优先于抵押权时，为保障不动产权属转移登记的顺利进行，抵押权人应注销在该房屋上设立的抵押权登记。这是因为不动产权属转移登记的前提是不存在优先权。

3. 抵押权与债权实现的关系：一审法院认为，抵押权注销的前提是抵押权人（银行）的债权已得到履行。而二审法院并未强调这一条件，而是直接依据物权期待权的优先性要求抵押权人注销抵押权。

【本案例争议焦点】

1. 刘某某对案涉房屋享有的物权期待权与某银行在该房屋上设立的抵押权之间的优先性问题。

2. 案涉房屋上设立的在建工程抵押权是否应予涤除。

【一审、二审判决评析】

一审判决：

一审法院认为刘某某并非消费者购房人或一般买受人，不享有优先于抵押权的权利。理由包括：刘某某与某市某公司签订的协议是为处理债权债务而非消费购房，刘某某在某市有其他住房，且双方未签订商品房买卖合同。基于此，一审法院驳回了刘某某要求注销抵押权、办理不动产权变更登记及房屋备案手续的诉讼请求。

二审判决：

二审法院推翻了一审判决，认为刘某某对案涉房屋享有的物权期待权优先于某银行的抵押权。理由包括：刘某某与某市某公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且刘某某已通过车辆抵顶方式付清购房款，案涉房屋不存在司法查封。因此，二审法院支持刘某某要求注销抵押权的请求，并要求某市某公司协助办理不动产权属登记手续。但因双方未签订《商品房销售合同》，故驳回刘某某关于《商品房销售合同》备案登记的请求。

综上，一审、二审判决的主要分歧在于对刘某某是否享有优先于抵押权的物权期待权的认定。二审法院依据最高人民法院相关会议纪要的精神，结合刘某某与某市某公司之间的交易事实，认定刘某某享有优先权，从而支持其注销抵押权及办理不动产权属登记的请求，但未支持《商品房销售合同》备案登记的请求。二审判决更侧重于保护买受人的物权期待权，体现了对消费者权益的重视和对抵押权人权利的适当限制。

【案情简述】

刘某某向一审法院起诉请求：1．判决某市某公司、某银行、长某某注销设立在某市××区房屋上的抵押权；2．判决某市某公司、某银行、长某某协助刘某某办理某房屋的备案登记；3．判决某市某公司协助刘某某办理某房屋的不动产产权转移登记手续。

一审法院认为，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。本案中，某银行与某市某公司之间签订的《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据这两份合同的约定，某市某公司对案涉房屋在内的××区的67591.02平方米在建工程及35382平方米土地使用权和某项目4号至8号楼的57717.27平方米在建工程及35200平方米土地使用权向某银行、某管理公司提供抵押，并办理了抵押权登记公示，某银行、某管理公司分别在2013年1月7日、2014年7月3日取得对案涉房屋的抵押权，该抵押权具有对抗第三人的效力。2015年7月9日刘某某与某市某公司签订的《欠款证明及房屋顶账协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，基于该协议刘某某于2015年7月27日接收了某房屋。现刘某某要求某市某公司、某银行、长某某注销设立在案涉房屋上的在建工程抵押权登记，但刘某某能够涤除抵押权的前提是某银行已实现债权，但目前某银行的债权并未得到履行，因此注销案涉房屋上的抵押权登记并无依据。通过审理查明的事实来看，刘某某与某市某公司是为处理债权债务而签订《欠款证明及房屋顶账协议》，某市某公司以案涉房屋抵顶其欠付刘某某的购车款，且双方并未签订商品房买卖合同，刘某某最初的目的并非消费。同时，刘某某在某市范围内还有其他住房。综合上述事实，刘某某并非消费者购房人也不符合一般买受人的条件，其并不享有优先于抵押权的权利。故刘某某要求注销案涉房屋上的抵押权登记、办理房屋不动产权变更登记手续及房屋备案手续的诉讼请求均不能成立，不予支持。

二审法院认为，最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第三十九条规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或者大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；

对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”。本案中，刘某某与某市某公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，刘某某已经通过车辆抵顶的方式将案涉的价款付清，同时案涉房屋不存在司法查封。因此，案涉房屋虽未完成不动产变更登记，但刘某某对其购买的案涉房屋享有的物权期待权优先于某银行在案涉房屋上设立的抵押权。

关于案涉房屋上设立的在建工程抵押权是否应当涤除的问题，因刘某某对案涉房屋的权利更值得保护，不动产权属转移登记以不存在优先权为前提，故某银行应当注销设立××区房屋的在建工程抵押权登记；某市某公司、长某某并非案涉房屋的抵押权人，其不具有注销抵押权的义务，故关于刘某某要求某市某公司、长某某协助注销抵押权的诉讼请求不能成立。

关于刘某某要求办理案涉房屋备案登记及不动产权属登记手续的诉讼请求，因刘某某具有优先于在建工程抵押权的民事权利，故某市某公司应当协助其办理不动产权属登记手续；因本案中刘某某与某市某公司之间并未签订《商品房销售合同》，故关于《商品房销售合同》备案登记实际无法履行，且案涉房屋具备办理不动产权属登记手续条件，故《商品房销售合同》备案登记手续不具有实质意义，故关于刘某某要求某市某公司协助其办理商品房备案登记的诉讼请求不予支持。

二审判决：被上诉人某银行于本判决生效后十五日内注销设立××区房屋的在建工程抵押权登记；被上诉人某市某公司于本判决生效后十五日内协助上诉人刘某某办理某房屋的不动产所有权登记手续；