开发商超出备案价之外加价销售商品房的维权路径

为抑制房价出现过快上涨苗头，各地陆续加大房地产调控力度，不断出台新政策、新措施，限价制度便是其中最主要的举措。开发商在申领预售许可证之前，必须先申请价格备案，销售价格不得高于备案价、同时不得低于备案价85%。然而，绝大多数开发商为了突破上述限制，均通过在备案价之外多收取一部分款项，名头五花八门，如服务费、电商费、装修费、咨询费、中介费或居间费等。本文从一个案例出发，探讨开发商备案价的法律定性、有关法律对明码标价制度的规定，法院对此类案件的处理，并对购房者维权路径予以总结。

2019年4月，李先生看中了某楼盘的房子，与开发商确认了购买意向，包含34万车位，最终成交总价为480万，李先生交纳了20万定金。4月23日，李先生与开发商签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定总房价为440万（备案价是446万），首付款176万，余款264万元银行按揭，剩余40万被告知是装修，不计入买卖合同。李先生当天按照被李先生的要求分三次刷卡支付了购房款，分别是：100万、40万和56万。然而，当李先生回家查看刷卡小票时却发现，40万却被刷到了根本不知情的某代理公司名下。事后，李先生多次来到售楼部询问40万的用途时，代理公司起初告知李先生这笔钱是存抵款，但是李先生从未参加过存抵，根本就不存在存抵这回事，李先生提出异议。后来，某代理公司又告知是装修费，但是根据《委托装修管理服务协议》第三条，《商品房买卖合同》中的总房价已包含了装修费，李先生无需另行支付，装修中需支出的全部费用均由开发商承担和支付，李先生又提出异议。最后，某代理公司告知是服务费，因为该楼盘是某中介公司代理销售的，在出售过程中给李先生提供了接送服务、中午就餐服务，因此要收40万服务费，然而李先生再次提出异议。李先生多次到售楼处要求将40万不合理收费退还给李先生，某代理公司均拒绝。

二、商品房限价制度的法律定性

根据《中华人民共和国价格法》，稳定市场价格总水平是国家重要的宏观经济政策目标。国家根据国民经济发展的需要和社会承受能力，确定市场价格总水平调控目标，列入国民经济和社会发展计划，并综合运用货币、财政、投资、进出口等方面的政策和措施，予以实现。政府在粮食等重要农产品的市场购买价格过低时，可以在收购中实行保护价格，并采取相应的经济措施保证其实现。重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。当市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态时，国务院可以在全国范围内或者部分区域内采取临时集中定价权限、部分或者全面冻结价格的紧急措施。实行干预措施、紧急措施的情形消除后，应当及时解除干预措施、紧急措施。

为抑制房价过快上涨，各地政府实行了商品房限价、提价申报和调价备案制度，开发商在申领预售许可证之前，必须先申请价格备案，销售价格不得高于备案价、同时不得低于备案价85%，如果价格要调整（包括提价和降价），必须重新申报，商品房限价制度属于《价格法》规定的干预措施。

从上述规定可以看出，开发商高于备案价(包括装修价格)之外收取任何未予标明的费用，包括改造费、第三方平台收取服务费、咨询费、中介费、居间费等，均构成违反明码标价制度，构成价格违法行为。目前比较普遍的房地产经纪公司违规收取上述名义的费用，也同样构成违法。购房者可以向有关部门投诉，要求开发商退还多付部分，造成损害的，赔偿相应损失。

四、法院的观点

江苏法院(2016)参阅案例7号：刘某等诉靖江某某园房产公司因售楼宣传虚假要求撤销房屋买卖合同被判驳回案

泰州市中级人民法院二审审理认为：当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。靖江某某园房地产公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为，虽被相关行政管理部门依法认定为虚假宣传、不当价格行为并处以相应行政处罚，但是，上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为。

本案中，上诉人刘某作为买房人，主张靖江某某园房地产公司的虚假宣传行为及价格公示违法行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应当考察刘某在签订合同时是否因为房地产开发商的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表/下，事实上，被告靖江某某园房地产公司关于企业资质、商品房热销程度、价格优惠等方面的宣传虽存在不实之处，对于刘某的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，故并没有导致刘某对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。靖江某某园房地产公司在本案中的广告宣传及价格公示行为并非直接影响刘某决定是否购买的关键性因素，更非唯一性闵素。其次，案涉合同中对与刘某签订合同的出卖方为靖江某某园房地产公司是明确的，对刘某所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此,靖江某某园房地产公司的广告宣传、价格公示等案涉行为并未使刘某对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，靖江某某园房地产公司不构成对刘某的欺诈，原审对刘某要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求未予支持，具有事实依据，符合法律规定。

审理法院：江苏省泰州市中级人民法院 案号：(2015)泰中民终字第00293号

五、总结

虽然开发商价外收费违反了明码标价制度，利用虚假的或者使人误解的价格手段、诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，构成不正当价格行为，主管部门做出了行政处罚。但一项违法行为可能会承担民事责任、行政责任和刑事责任，每个人责任的认定原则不一定完全相同，即构成行政责任并不等同于构成民事责任，购房者还应审慎区别。

遇到此类案件，建议购房者从行政责任的角度予以维权。毕竟在七部委在联合治理房地产市场乱象专项行动中，对各类违法违规行为，要求相关行政主管部门发现一起、查处一起，视情节轻重，可采取书面警示、约谈负责人、公开曝光、暂停网签、停业整顿、行政处罚、限制参与土地竞买等措施严肃处理。故开发商在面临处罚时，也会采取审慎态度，以防“得不偿失”。本文第一部分的案件作者就是通过行政投诉的方法帮助购房者全额退还。