房产公司破产，商铺抵押给银行，购房者有权要求过户吗？

【基本案情】

某市场是当地政府在上世纪八十年代为促进发展西部山区经济形成的专业市场，系某房产公司开发建设的项目。为了扩大招商引资，当地政府曾发布《抄告单》，明确在业主书面承诺5年内不再分割出售房产的前提下，同意市场一期项目总建筑面积30%以内部分予以预售，二期在25%以内可以预售。119位商户认为当地政府都同意销售了肯定没问题，陆续向该房产公司购买了商铺，交付了全部或者一半购房款，房产公司承诺在5年期满后给予办理分割出售手续。2012年至2013年期间，房产公司将商铺陆续交付给各商户。一期商铺在2011年4月8日取得不动产权证，二期商铺在2014年3月20日取得不动产权证。然而，房产公司却违反合同约定，将商铺分别于2014年和2016年抵押给了银行，至今未能偿还贷款，由此致使各商户至今未能领取不动产权证。

【存在的问题】

由于房产公司资不抵债，2020年，当地人民法院裁定公司破产清算并指定了管理人，并召开了第一次债权人会议。目前，绝大多数的商铺均没有经过网签，那么商铺已经被房产公司抵押给银行的情况下，购房者有权要求过户吗？

【律师工作的开展】

带着上述疑虑，42套商铺购房者找到了滕律师房产团队，希望滕律师房产团队能够代表购房者参与破产清算程序，依法维护购房者的合法权益，将属于购房者的商铺过户登记至自己名下。

滕律师接手该案以后，认真搜集和核对了每一位商户的购房资料，向管理人和法院详细了解该案的处理态度，并向规划和自然资源局调取了国有土地出让合同等有关5年限制交易的所有原始材料。在此基础上，又仔细听取了商户代表的意见，详细了解购房时的情况。并通过网络大数据系统调取了类似案件的成功判例。在上述大量基础工作的基础上，滕律师团队发布了专业处理意见，认为银行抵押是无效的。

【律师的专业意见】

一、房产公司将商铺抵押给银行，构成无权处分。

从法律上讲，抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定商铺抵押是否有效应以准确界定涉案商铺的权属状态为基础。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人，而涉案商铺的真正权利人是各商户，而非市场。市场明知其已将案涉商铺出卖给各商户，却将各商户所有的商铺擅自进行抵押，构成无权处分，银行/小贷公司对案涉商铺没有设立抵押权的物权基础，损害了各商户作为所有权人的权益；

其次，根据《银行业监督管理法》第21条第三款规定，银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。《商业银行法》第36条第一款规定，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。《贷款通则》第27条规定，贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。市场作为借款人，银行/小贷公司应该对市场的资信状况严格审查，并且在发放贷款时，应该将抵押物作详细的调查和了解，特别是对案涉商铺进行现场核实、实地查验。事实上，在发放贷款时，这些商铺已经被各商户占有、装修并且使用，因此上述银行和贷款公司在贷款行为时存在重大过失，由此设定的抵押权无效。

以本文前述案例为例，涉案商铺的真正权利人是各商户，而非房产公司。房产公司明知其已将案涉商铺出卖给各商户，却将各商户所有的商铺擅自进行抵押，构成无权处分，银行对案涉商铺没有设立抵押权的物权基础，损害了各商户作为所有权人的权益。

二、银行未对抵押商铺进行审慎核查，抵押无效

《银行业监督管理法》第21条第三款规定，银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。

《商业银行法》第36条第一款规定，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。

《贷款通则》第27条规定，贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。

房产公司作为借款人，银行应该对房产公司的资信状况严格审查，并且在发放贷款时，应该将抵押物作详细的调查和了解，特别是对商铺进行现场核实、实地查验。如果在发放贷款时，商铺已经被商户占有、装修并且使用，银行如果仍然进行抵押贷款的，那么银行的贷款行为应当认定存在重大过失，由此设定的抵押权无效。

【敲黑板】：房地产开发公司破产，对于房地产开发公司已经将商铺抵押给银行的情况，对于老百姓来说容易形成误区。那就是在我们普通大众的脑海中，容易对银行形成刻板印象，认为银行大多属于国有大型企业，遵循正规合法的操作流程，因此银行拥有的抵押权一定是合法有效的，商铺一旦被抵押给银行，购房者很难再要回商铺。其实不然，购房者不仅能要回抵押给银行的商铺，事实上很多时候银行抵押还是无效的。

三、商户分别与房产公司签订了购房相关文书，并履行了付款义务，房产公司也交付了房屋，双方之间的房屋买卖法律关系合法有效。

在区政府的大力招商引资下，各商户陆续于2011年至2013年间与市场签订了相关购房协议，如《购买意向书》或《产权转移协议书》等，也有些商铺虽然没有签协议但市场出具了《证明》，证明双方之间房屋买卖的法律关系。在上述协议/文件中明确约定了买卖房屋的位置、面积和价款等内容。其后，46套商铺购房者也支付了购房款，作为出卖人的房产公司也接受了商户的房款并在2012年至2013年期间，将房屋全部交付给商户使用至今。

虽然根据房管局的过户政策，即使双方之间签订的协议再完备，过户时也必须签订网签合同才能办理过户手续，但这只是行政管理上的需要，是否网签并不是认定房屋买卖是否成立的法律要件。根据《合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《合同法》第三十七条，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

综上所述，双方之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，房产公司应当尽快为商户办理产权登记等相关手续。