二手房交易中，房地产中介服务合同纠纷案件大多数放在“居间合同纠纷”案由之下，小部分商品房委托代理销售合同放在“商品房委托代理销售合同纠纷”案由之下，甚至有的案例分明是商品房委托代理销售纠纷，却也被误放在了“居间合同纠纷”案由之下。由此可见，房地产中介服务合同被当作居间合同已经成为了实践共识。

相关研究认为，将房地产中介服务合同视为居间合同的看法并不妥当。因为房地产中介活动是“居间”无法涵盖的，比如：参与房地产买卖合同的具体商洽，承担合同签订过程中的许多具体劳务工作（签约配合工作、赎楼、办理过户、按揭贷款等）；作为买房或卖方的代理人，代理合同的签订、房地产转移登记及水电气过户等；佣金的支付一般不以买卖合同合同的成立作为成就条件，而以房地产交易活动的最终完成作为成就条件。因此，如果以居间合同定性房地产中介服务合同，则房地产中介可以要求免除报告订约机会或充当订约媒介以外的其他义务，并可在买卖合同成立时立即要求支付佣金。

（一）居间合同纠纷之诉因与法律合事实不符

房屋买卖过程中，中介服务的整体流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买房主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄出售房屋的照片作推介之用。3.购买意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房人的意向条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人看重某套房屋后，委托中介方介绍房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介复合物合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮忙其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。再此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方知道并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延申服务。9.如果买房需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。上述房屋买卖中介服务流程中，第四至第九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至第九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国民法典规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。“居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任务义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。”①但是，促成签约后加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争地加剧，房地产中介已经进化成一种复杂地服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立地居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件地诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同地法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同地法律来起诉和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

（二）委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据民法典的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人处理委托人事务地合同。我国民法典还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务地种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型地委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。史尚宽先生认为：“在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任任对于契约之成立负支付报酬义务之时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。”②在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任性质。

但是，根据我国法律规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利、合同解除条件、报酬支付条件、代理人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定区别的。居间任务完成后，居间人可以成为一方的代理人，之前则不可兼为代理人。

（三）确立独立案由之诉因具有其必要性

笔者认为，将房产中介服务纠纷的案由单独定性为一个独立的案由，具有十分的必要性。

另一方面，就现实情况而言，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同中，在开庭审理之前，并不合理。在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不十分确认，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷地性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，笔者认为，应当针对房地产中介合同纠纷地特殊情况，确定一个独立地案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条地理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件地实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。