案例：2008年8月20日，李先生、XX开发公司双方签订《商品房买卖合同》。合同约定: 李先生向XX开发公司购买某楼盘第16/17/41幢4单元1008号房（建筑面积97.46平方米）总价款为421027元的预售商品房；该商品房交付日期为2009年10月30日前。

合同签定后，李先生按合同约定支付了该商品房全部价款。但XX开发公司却拖延至今也未与李先生办理交房入住手续，原因是房屋没有验收合格，XX开发公司没有取得两书。XX开发公司逾期交房已经达到18个月有余。

李先生为了维护自己的合法权益，无奈于2011年4月向长春仲裁委提交仲裁申请书，请求裁决XX开发公司立即向李先生交付房屋并支付逾期交房的违约金（暂定）23072.28元（计算时间期间：从2009年10月31日至实际交房日）。

案例分析：

本案由吉林功承律师事务所侯学梅律师代理。本案已经审结，李先生的全部仲裁申请得到了法律的支持。本案是一起因为开发商逾期交房而产生的纠纷，并且在本案中开发公司应当承担逾期交房的法律责任。本案具有典型性。下面是律师结合案件事实和开发公司提供的证据对本案为什么开发公司要承担违约责任的具体分析。

1、合同中的约定：

双方签订的合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”遗憾的是XX开发公司至今未提供上述交房条件。

2、法律的强制性规定：

1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

2）、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

3）《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

4）《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

5）《商品房销售管理办法》第三十二条 ：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

6）《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条

7）《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条

3、XX开发公司提供的证据

1）《工程竣工验收报告》

此证据只是申请竣工验收的必备文件之一，（法律规定：“建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”）即《工程竣工验收报告》不能替代《工程竣工验收备案表》，即不能证明房屋可以交付使用。

《工程竣工验收报告》的取得，不是签发两书的充分且必要条件。

2）《竣工验收备案手册》第五章第十项中提到的内容与《建设工程质量管理条例》第十六条的规定相一致。即设计、施工、监理、建设四单位进行竣工验收，是交付房屋的必要条件，但是不代仅有表四单位的验收就可以交房，即四单位的验收不是交房的充分条件。其法律依据是以上所提到的诸多法律规定，另外，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。即只有取得《工程竣工验收备案表》才符合交房条件。

3）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

此两书，只能是所谓的“两书”。依据行业惯例及法律规定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当在按照国家规定向备案机关报送竣工验收备案，并且在主管部门出具《工程竣工验收备案表》后方可交付给业主。两书是建设单位签发的，如果不经过主管部门的备案，那么建设单位无论出具多少份此类两书，均没有任何法律意义。

4)其他住户的缴费凭证。

XX开发公司作为建设单位，迟迟不能提供合法的交房条件，这一点，曾有不止一家媒体报道过，这是不争的事实，签订商品房买卖合同的部分业主签订入住申请书，实属无奈之举。但是签订入住申请书，办理相关入住手续，不代表XX开发公司的交房条件已经成就,更不能就此免除建设单位的相应法律责任。

众所周知，商品房不同于一般的商品，关乎人的生命及财产安全。法律对商品房的交付条件也做了较为严苛的要求。国家规定的竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。

住宅建筑规范明确规定房屋交付必须要竣工备案，而且交房的法律文件就是必须具备《工程竣工验收备案表》，只有通过规定的途径取得了此表，才能证明房屋经“验收合格”。交房的时间只能以被告取得了房屋“验收合格”的证明文件、即取得了“备案表”的日期为合法的交房期限。这是强制性规定。（具体的法律规定如上述）

综上，开发公司承担违约责任有事实和法律依据。因此得到了法律的支持。